Pilih Mana KPR Tapera atau FLPP Agar Cicilan Rumah Lebih Murah

Sejak BP Tapera (Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat) mulai agresif di tahun 2025 lalu, DM saya sering penuh dengan pertanyaan senada dari teman-teman bergaji UMR: “Mas Irul, mending saya ambil jalur FLPP biasa atau pakai manfaat Tapera? Mana yang cicilannya paling nggak bikin sesak napas?”

Pertanyaan ini wajar. Dulu opsinya cuma satu, yaitu KPR Subsidi FLPP. Sekarang ada opsi kedua, KPR Tapera, yang menjanjikan tenor “gila-gilaan” sampai 30 tahun.

Banyak marketing properti yang bilang “sama saja”, padahal faktanya beda banget. Salah pilih jalur bisa bikin Anda membayar bunga lebih mahal atau malah gagal akad karena syarat administrasi. Mari kita bedah secara jujur.

Baca Juga

1. Berapa Persen DP Untuk KPR Rumah? Simak Penjelasan Lengkapnya
2. Bagaimana Cara Beli Rumah Tanpa Riba? Simak Ini!
3. Mengenal Karakteristik KPR Bank BTN dan BCA: Mana yang Paling Pas untuk Profil Anda?
4. 6 Cara Pengajuan KPR Tanpa BI Checking, Mudah Banget!
5. 8 Rincian Biaya KPR yang Harus Anda Siapkan

Sudut Merah: KPR FLPP (Sang Pemain Lama)

Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) adalah jalur klasik yang sudah kita kenal bertahun-tahun. Dananya murni bantuan likuiditas pemerintah.

• Bunga: Flat 5% sampai lunas. Tidak ada kejutan, tidak ada floating.

• Tenor: Maksimal 20 tahun.

• Syarat Gaji: Maksimal penghasilan pokok Rp 8 Juta (baik lajang maupun menikah).

  Baca Juga

  1. Jangan Asal, Begini Tips Memilih Posisi Rumah di Perumahan!
  2. Perhitungan Simulasi KPR Syariah, Solusi Halal untuk Memiliki Rumah!
  3. Cara Pasang Keramik Lantai di Rumah, Pasti Rapi!
  4. 6 Inspirasi Rumah Model Eropa yang Elegan dan Mewah
  5. Perbedaan Kosan dan Kontrakan: Mana yang Lebih Tepat untuk Anda?

  

• Kelebihan: Prosesnya standar di hampir semua bank (BTN, BNI, BRI, Bank Syariah, dll) dan tidak butuh masa tunggu keanggotaan. Asal lolos BI Checking (SLIK) dan syarat gaji masuk, gas akad.

Sudut Biru: KPR Tapera (Sang Penantang)

Ini skema berbasis “gotong royong”. Anda menabung, baru bisa menikmati manfaatnya. Tapera punya daya tarik utama di tenor panjang.

• Bunga: Berjenjang (Tiering) sesuai penghasilan.

  • Gaji < Rp 4 Juta: Bunga 5% (Sama dengan FLPP).

  • Gaji Rp 4 – 6 Juta: Bunga 6%.

  • Gaji Rp 6 – 8 Juta: Bunga 7%.

• Tenor: Bisa sampai 30 tahun. Ini game changer buat yang ingin cicilan bulanannya super kecil.

• Syarat Mutlak: Wajib sudah menjadi peserta Tapera minimal 12 bulan dan rutin bayar iuran. Kalau baru daftar kemarin sore, lupakan opsi ini.

Simulasi Kasar: Mana Pemenangnya?

Katakanlah Anda ingin membeli rumah subsidi di Bekasi seharga Rp 185 Juta (Harga 2026).

1. Jika Pakai FLPP (Tenor 20 Tahun, Bunga 5%): Cicilan Anda mungkin bermain di angka Rp 1,1 – 1,2 Juta/bulan. Ini angka aman, lunas pas anak mau masuk kuliah.

2. Jika Pakai Tapera (Tenor 30 Tahun, Bunga 5%): Karena tenor ditarik panjang, cicilan bisa ditekan ke Rp 800 – 900 Ribuan/bulan. Sangat ringan untuk cashflow bulanan, TAPI ingat, Anda berhutang selama 30 tahun. Total bunga yang Anda bayar ke bank jatuhnya akan lebih besar dibanding FLPP.

Rekomendasi Linktown: Kapan Harus Pilih Apa?

Sebagai praktisi, saran saya sederhana:

• Pilih KPR Tapera JIKA: Gaji Anda mepet banget dengan batas aman angsuran (DSR) dan butuh cicilan seringan mungkin. Tenor 30 tahun adalah penyelamat agar lolos analisa bank. Syaratnya, Anda harus sabar karena wajib jadi anggota setahun dulu.

• Pilih KPR FLPP JIKA: Gaji Anda cukup untuk cicilan tenor 15-20 tahun dan Anda ingin cepat lunas. Selain itu, kalau Anda pekerja kontrak atau honorer yang belum terdaftar Tapera, FLPP adalah satu-satunya jalan ninja untuk punya rumah sekarang juga.

Cek slip gaji Anda bulan ini. Kalau sudah ada potongan “Iuran Tapera” sejak setahun lalu, manfaatkan hak itu. Tapi kalau belum, jangan memaksakan diri menunggu setahun hanya demi Tapera. Harga rumah tahun depan pasti naik lagi, kejar FLPP sekarang selagi kuotanya masih ada.