Cara Mengubah Sertifikat HGB ke SHM untuk Rumah Tinggal: Syarat & Biaya 2026

Anda baru saja melunasi KPR atau membeli rumah di kawasan perumahan (cluster)? Coba cek sampul sertifikat tanah Anda. Warnanya hijau (SHM) atau merah muda kecokelatan?

Jika di dalamnya tertulis Hak Guna Bangunan (HGB), berhati-hatilah.

Artinya, tanah yang Anda tempati itu “hanya” disewa dari negara dalam jangka waktu tertentu (biasanya 20-30 tahun). Jika masa berlakunya habis dan Anda lupa memperpanjang, tanah itu bisa kembali menjadi milik negara. Ngeri, kan?

Baca Juga

1. Inilah 6 Cara Kredit Rumah di Bank Syariah, Tanpa Riba!
2. Berapa Biaya Pecah Sertifikat Tanah? Simak Ini!
3. Panduan Lengkap Contoh Surat Hibah Rumah dan Cara Membuatnya
4. Cara Mengurus Sertifikat Rumah yang Hilang atau Rusak: Panduan Terbaru
5. Simak Pembahasan Cara Memperpanjang HGB di Sini!

Kabar baiknya, di tahun 2026 ini, pemerintah mempermudah proses Peningkatan Hak dari HGB menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM). Khusus untuk rumah tinggal dengan luas di bawah 600 meter persegi, biayanya bahkan sangat murah—bisa seharga dua mangkok bakso!

Bagaimana caranya? Simak panduan lengkap langkah demi langkah berikut ini.

Mengapa Wajib Upgrade ke SHM Secepatnya?

Jangan ditunda-tunda. Ada perbedaan “kasta” yang sangat jauh antara HGB dan SHM:

1. Kepemilikan Abadi: SHM berlaku selamanya dan bisa diwariskan turun-temurun tanpa perlu diperpanjang. HGB ada tanggal kadaluarsanya.

   Baca Juga

   1. Plafon KPR Adalah Pilihan Terbaik Untuk Rumah Impian Anda
   2. 5 Model Pagar Hebel Unik untuk Rumah Idaman Anda
   3. 7 Tipe Rumah yang Umum dan Banyak digunakan di Indonesia
   4. Rekomendasi 8 Hiasan Dinding Ruang Tamu yang Cantik dan Estetik
   5. 350 Nama Laki-Laki Aesthetic dan Artinya yang Tidak Pasaran

   

2. Nilai Jual Lebih Tinggi: Pembeli properti (dan bank) jauh lebih menyukai aset berstatus SHM. Rumah HGB biasanya ditawar lebih murah karena pembeli malas mengurus perpanjangannya.

3. Posisi Hukum Terkuat: Jika terjadi sengketa, pemegang SHM memiliki posisi hukum paling kuat di mata undang-undang agraria Indonesia.

Syarat Dokumen (Wajib Lengkap)

Sebelum berangkat ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat, pastikan map Anda sudah berisi dokumen-dokumen ini agar tidak bolak-balik:

1. Sertifikat Asli HGB: Pastikan statusnya tidak sedang digadaikan (tidak ada catatan blokir).

2. Fotokopi IMB/PBG: Izin Mendirikan Bangunan (atau sekarang PBG) untuk membuktikan bahwa tanah tersebut memang digunakan untuk rumah tinggal, bukan tempat usaha komersial.

3. Identitas Diri: Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga (KK) pemohon.

4. SPPT PBB Terakhir: Bukti pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan tahun berjalan.

5. Surat Pernyataan: Bermaterai, yang menyatakan bahwa tanah tersebut dimiliki oleh perorangan WNI dan luasnya tidak lebih dari 600 m2 (Formulir biasanya disediakan di BPN).

6. Surat Kuasa: (Hanya jika Anda menyuruh orang lain mengurusnya). Tapi saran kami, uruslah sendiri.

Rincian Biaya Resmi 2026 (Murah Banget!)

Berapa biaya yang harus disiapkan?

Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) No. 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif PNBP, biaya resmi peningkatan hak untuk rumah tinggal sederhana seluas kurang dari 600 m2 adalah:

Rp 50.000,- (Lima Puluh Ribu Rupiah) per sertifikat.

Iya, Anda tidak salah baca. Biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) resminya memang hanya segitu.

Namun, tentu ada biaya-biaya pendukung lain yang perlu Anda siapkan di dompet, seperti:

• Biaya materai (Rp 10.000 per lembar).

• Biaya fotokopi dokumen.

• Biaya pendaftaran (loket) yang bervariasi tapi biasanya terjangkau.

• Jasa Notaris/PPAT: Opsional. Jika Anda sibuk dan menggunakan jasa notaris, biayanya tentu bertambah (jasa profesional) berkisar antara Rp 1 juta hingga Rp 3 juta tergantung wilayah.

Prosedur Mengurus Sendiri ke BPN (DIY)

Ingin hemat jutaan rupiah? Luangkan waktu satu hari cuti kerja dan ikuti alur ini:

1. Datang ke Loket BPN: Kunjungi Kantor Pertanahan di wilayah domisili tanah tersebut (Misal: Tanah di Depok, wajib ke BPN Depok). Datanglah pagi hari (jam 08.00) untuk ambil antrean.

2. Isi Formulir: Minta map permohonan “Peningkatan Hak HGB ke SHM”. Isi data sesuai identitas.

3. Verifikasi Berkas: Petugas loket akan memeriksa kelengkapan dokumen. Jika lengkap, Anda akan diberi Surat Perintah Setor (SPS).

4. Pembayaran: Bayar biaya PNBP Rp 50.000 di loket pembayaran atau via transfer bank yang ditunjuk.

5. Proses BPN: Petugas akan memproses perubahan buku tanah. Biasanya memakan waktu 5 – 14 hari kerja.

6. Ambil Sertifikat: Setelah selesai, Anda akan dihubungi atau bisa cek status secara online (di aplikasi Sentuh Tanahku). Datang lagi ke loket pengambilan untuk menjemput sertifikat SHM baru Anda.

Mengubah HGB ke SHM adalah investasi legalitas termurah dengan dampak terbesar bagi aset Anda. Jangan tunggu sampai masa berlaku HGB habis, karena prosesnya akan jauh lebih rumit dan mahal (harus bayar uang pemasukan ke negara).

Sudah punya SHM tapi ingin menjual rumahnya agar cepat laku di tahun 2026? Atau sedang cari rumah second yang legalitasnya sudah SHM aman?

Serahkan pada ahlinya. Hubungi tim Linktown sekarang untuk bantuan jual-beli properti yang aman, transparan, dan profesional.