Sengketa Waris: Bisakah Kakak Menjual Rumah Tanpa Tanda Tangan Adik?

Pertanyaan ini adalah salah satu top inquiry yang sering masuk ke meja konsultasi hukum properti di awal tahun 2026 ini. Skenarionya klasik: Kakak tertua merasa memiliki hak penuh atau sedang butuh uang mendesak, lalu nekat menjual rumah peninggalan orang tua tanpa memberi tahu adik-adiknya.

Jawabannya singkat, padat, dan mutlak: TIDAK BISA dan TIDAK SAH SECARA HUKUM.

Dalam hukum waris Indonesia (baik Hukum Perdata Barat maupun Hukum Islam), harta peninggalan yang belum dibagikan adalah Harta Bersama. Tidak ada satu pun ahli waris yang boleh mengklaim atau menjual aset tersebut secara sepihak.

Baca Juga

1. Wajib Tahu! Cara Roya Sertifikat Jika KPR Sudah Lunas!
2. Rincian Biaya Balik Nama Sertifikat Rumah Lengkap dengan Syaratnya
3. Format dan Contoh Surat Keterangan Kerja untuk KPR
4. Jangan Salah! Inilah Perbedaan PPAT dan Notaris yang Perlu Diketahui
5. Apa itu NJOP Tanah? Pahami Cara Menghitung NJOP Tanah dan Bangunan di Indonesia

Jika transaksi jual beli tetap terjadi tanpa tanda tangan persetujuan seluruh ahli waris, maka transaksi tersebut cacat hukum.

Dasar Hukum: Mengapa Transaksi Tersebut “Batal Demi Hukum”?

Menurut KUHPerdata Pasal 1471, jual beli atas barang orang lain adalah batal.

Ketika orang tua meninggal, kepemilikan rumah otomatis jatuh ke tangan seluruh ahli waris secara kolektif (Pasal 833 KUHPerdata). Jadi, jika rumah itu milik 4 orang anak (ahli waris), maka Si Kakak hanya memiliki “saham” 1/4 bagian saja. Ia tidak berhak menjual 3/4 bagian lainnya yang merupakan milik adik-adiknya.

Jika Kakak nekat menjualnya, maka Akta Jual Beli (AJB) yang terbit dianggap Batal Demi Hukum. Artinya:

Baca Juga

1. Perhitungan Simulasi KPR Syariah, Solusi Halal untuk Memiliki Rumah!
2. Wajib Tahu! Cara Roya Sertifikat Jika KPR Sudah Lunas!
3. Bagaimana Cara Melihat Rumah di Google Maps? Simak Ini!
4. Tahap Cara Bayar PDAM Online yang Mudah dan Praktis
5. Ide Kamar Mandi di Bawah Tangga dan Pengertiannya Menurut Feng Shui

1. Rumah harus dikembalikan kepada ahli waris.

2. Pembeli kehilangan rumah tersebut (posisi pembeli sangat dirugikan).

3. Uang hasil penjualan harus dikembalikan oleh Si Kakak kepada pembeli.

Ancaman Pidana bagi Penjual “Nakal”

Jangan main api. Menjual rumah warisan tanpa izin saudara kandung bukan hanya masalah perdata, tapi bisa menyeret pelakunya ke penjara dengan pasal berlapis:

• Pasal 263 KUHP (Pemalsuan Dokumen): Jika Kakak memalsukan tanda tangan adik di surat persetujuan ahli waris. Ancaman hukuman maksimal 6 tahun penjara.

• Pasal 266 KUHP (Keterangan Palsu): Jika Kakak menyuruh notaris memasukkan keterangan palsu ke dalam akta otentik (misal: mengaku sebagai anak tunggal). Ancaman hukuman maksimal 7 tahun penjara.

• Pasal 372 KUHP (Penggelapan): Jika rumah laku dan uangnya dinikmati sendiri tanpa dibagikan. Ancaman hukuman maksimal 4 tahun penjara.

Syarat Sah Menjual Rumah Warisan di 2026

Agar penjualan sah dan berkah, Notaris/PPAT yang kredibel pasti akan meminta prosedur berikut:

1. Surat Keterangan Hak Waris (SKHW): Dokumen wajib yang mencantumkan siapa saja ahli waris yang sah. Untuk WNI Pribumi biasanya dibuat di Kelurahan/Kecamatan, sedangkan WNI Keturunan melalui Notaris.

2. Turun Waris (Balik Nama ke Ahli Waris): Sertifikat atas nama Almarhum Orang Tua TIDAK BISA langsung dijual. Harus diubah dulu namanya menjadi nama seluruh ahli waris di BPN.

   • Contoh: Sertifikat menjadi atas nama “Budi, Siti, dan Andi”.

3. Tanda Tangan Seluruh Ahli Waris: Saat penandatanganan AJB di hadapan PPAT, Budi, Siti, dan Andi WAJIB HADIR untuk tanda tangan.

   • Solusi jika berhalangan: Jika Siti di luar negeri, ia harus membuat Surat Kuasa Menjual yang disahkan notaris setempat (Legalisasi). Tidak boleh hanya via telepon/WhatsApp.

Tips Bagi Pembeli Rumah Second

Bagi Anda yang sedang memburu rumah second (bekas), waspadalah jika penjual mengatakan rumah tersebut adalah rumah warisan.

Selalu tanyakan: “Apakah SKHW sudah ada dan apakah semua ahli waris setuju?” Jika penjual terkesan menutup-nutupi keberadaan saudara kandungnya, segera batalkan transaksi. Jangan sampai Anda sudah bayar lunas, tapi tiba-tiba digugat oleh adik penjual yang tidak terima.

Menjual aset warisan butuh kekompakan. Tidak boleh ada yang ditinggalkan. Transparansi adalah kunci agar uang hasil penjualan menjadi berkah bagi keluarga, bukan sumber petaka hukum.

Ingin mencari rumah yang 100% aman legalitasnya? Tim Linktown melakukan due diligence ketat terhadap semua properti yang kami pasarkan. Kami memastikan tidak ada sengketa waris atau sertifikat ganda pada unit rumah impian Anda.

Hubungi kami untuk konsultasi properti aman dan bebas masalah.