Sebelum membahas langkah-langkah mengurus roya sertifikat, penting untuk memahami apa itu sebenarnya roya. Jadi, apa itu roya sertifikat? Roya merupakan proses pencoretan pada buku tanah Hak Tanggungan karena hak tanggungan yang sebelumnya ada telah dihapus. Hak Tanggungan dalam konteks roya merujuk pada hak jaminan atas tanah yang digunakan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu. Dengan adanya roya, posisi kreditur yang memiliki hak tanggungan menjadi lebih diutamakan dibandingkan kreditur lainnya.
Ketika mencapai tahap pelunasan cicilan KPR, langkah penting yang perlu segera diambil adalah mengurus roya sertifikat atas tanah yang Anda miliki. Namun, bagaimana caranya mengurus roya sertifikat dengan benar sesuai aturan yang berlaku? Simak informasi berikut!
Apa itu Roya Sertifikat?
Istilah “roya sertifikat” telah menjadi umum dalam konteks Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Roya sertifikat adalah bukti bahwa seseorang telah berhasil melunasi kewajiban utang atau cicilan kepada lembaga pemberi kredit atau pinjaman. Proses roya sertifikat dilakukan dengan mencoretkan hak tanggungan pada sertifikat dan buku tanah hak tanggungan yang tercatat di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Tindakan ini mengakibatkan pemegang kredit dianggap telah melepaskan semua beban tanggungan yang terkait dengan rumah atau tanah.
Pelaksanaan roya telah diatur dalam UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. UU ini menjelaskan bahwa “Pada buku tanah Hak Tanggungan yang bersangkutan dibubuhkan catatan mengenai hapusnya hak tersebut, sedang sertifikatnya ditiadakan. Pencatatan serupa, yang disebut pencoretan atau lebih dikenal sebagai ‘roya,’ dilakukan juga pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang semula dijadikan jaminan. Sertifikat hak atas tanah yang sudah dibubuhi catatan tersebut, diserahkan kembali kepada pemegang haknya.”
Tujuan dan Fungsi Roya
Roya memiliki tujuan utama untuk memberikan bukti resmi bahwa pemilik properti atau kreditur telah berhasil melunasi seluruh hutang atau kewajiban finansial terkait properti tersebut. Lalu, fungsi utama roya adalah untuk membebaskan sertifikat hak atas tanah dari hak tanggungan yang sebelumnya tercatat, sehingga pemilik properti dapat dengan jelas dan sah mengklaim kepemilikan penuh atas properti tersebut.
Roya juga memainkan peran penting dalam memfasilitasi proses jual beli atau transaksi properti di kemudian hari, karena dengan adanya sertifikat roya, status kepemilikan properti telah dijamin bebas dari tanggungan utang atau kewajiban finansial lainnya.
Cara Roya Sertifikat di BPN
Proses penerbitan roya dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN), dan untuk mengurusnya, Anda perlu mengunjungi kantor BPN terdekat dengan mengikuti cara roya sertifikat berikut:
- Informasi Kalender 2024 Lengkap dengan Hari Liburnya
- Apa Saja Kategori Rumah Tidak Layak Huni? Simak Ini!
- Cara Membersihkan Nama di BI Checking Agar Kredit Mudah Approved
- 15 Contoh Tanaman Hidroponik yang Cocok Ditanam di Rumah dengan Lahan Terbatas
- Rekomendasi Warna Cat Luar Rumah yang Sejuk untuk Rumah Minimalis
- Persiapkan dokumen-dokumen yang diperlukan sesuai persyaratan.
- Setibanya di kantor BPN, belilah map permohonan yang disediakan.
- Ambil nomor antrian, kemudian serahkan dokumen Anda kepada petugas loket.
- Ketika dipanggil oleh petugas, Anda akan diminta mengisi formulir balik nama yang berwarna hijau. Anda juga akan diberikan dokumen perubahan nama institusi kreditur yang perlu difotokopi.
- Jika semua dokumen telah lengkap, serahkan ke loket pengurusan dan tunggu petugas memanggil Anda untuk memberikan surat perintah setor dan melakukan pembayaran.
- Siapkan biaya sebesar Rp50.000 untuk proses pelunasan roya. Petugas akan memberikan dua lembar kuitansi berwarna merah dan putih sebagai bukti pembayaran.
- Bukti setoran ini akan menjadi tanda yang sah bagi Anda untuk mendapatkan sertifikat atau surat roya dalam waktu 5 hari kerja.
Dengan mengikuti cara mengurus roya, Anda akan dapat mengurus proses roya di kantor BPN dengan lancar. Namun, berapa lama proses roya sertifikat? sekitar 7 hari kerja. Pastikan untuk mematuhi setiap petunjuk dan persyaratan yang ditetapkan.
Cara Roya Sertifikat Online
Jika waktu menjadi kendala dalam mengurus roya sertifikat, Anda dapat melakukan roya sertifikat secara online. Caranya adalah dengan mengakses situs web resmi kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) sesuai dengan wilayah domisili Anda. Misalnya, jika Anda tinggal di Jakarta Timur, Anda dapat mengajukan permohonan roya sertifikat melalui halaman atrbpnjaktim.
Di situs tersebut, Anda dapat mengajukan permohonan untuk roya hak tanggungan dengan mengisi informasi data pribadi yang diperlukan. Selain itu, ada beberapa dokumen yang perlu dilampirkan, seperti:
- Fotokopi KTP penerima kuasa
- Surat kuasa untuk mengurus (Surat Tugas)
- Sertifikat Hak Atas Tanah
- Akta Hak Tanggungan
- Surat Keterangan Hak Milik Tanah (SKHMT), jika ada
- Anggaran Dasar pemberi Hak Tanggungan
- Risalah Rapat Penunjukan Pengurus Perseroan
- Persetujuan suami/istri/komisaris/RUPS/sesuai Anggaran Dasar
- Surat Pemberitahuan dari Bank Indonesia, jika kreditur asing
- Sertifikat Hak Tanggungan
- Surat Roya
- Bukti Pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Jika cara roya sertifikat melalui BPN butuh waktu 7 hari kerja, maka berapa lama proses roya online? Layanan roya online dapat selesai saat bank telah mendaftarkan roya dan setelah dilakukan pembayaran ke kas negara berdasarkan surat perintah setor secara online. Proses pengajuan roya sertifikat secara daring dianggap selesai setelah bank mendaftarkan roya dan pembayaran dilakukan kepada kas negara sesuai dengan surat perintah setor online. Dengan demikian, Anda dapat mengurus roya sertifikat dengan lebih mudah melalui layanan online ini.
Syarat Mengurus Roya Sertifikat
Setelah memahami pentingnya proses roya sertifikat, saatnya memahami syarat roya untuk mengurusnya. Proses pengurusan roya sertifikat tidaklah sulit. Berikut adalah syarat roya sertifikat yang perlu Anda lakukan, sebagaimana dijelaskan di laman atrbpn.go.id:
- Isi dan tanda tangani formulir permohonan yang telah dilengkapi materai.
- Jika Anda mengizinkan pihak lain untuk mengurusnya, siapkan surat kuasa yang sesuai.
- Sediakan fotokopi identitas Anda (KTP, KK) serta identitas kuasa jika ada, dan pastikan fotokopi tersebut sudah divalidasi oleh petugas loket.
- Jika Anda mewakili badan hukum, siapkan fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah divalidasi oleh petugas loket.
- Jika terjadi kehilangan sertifikat tanah, persiapkan juga fotokopi sertifikat tanah serta Sertipikat Hak Tanggungan dan/atau konsen roya jika ada.
- Sediakan surat Roya/Keterangan Lunas/Pelunasan Hutang dari Kreditur.
- Jika terlibat pihak pemberi Hak Tanggungan (debitur), pihak penerima Hak Tanggungan (Kreditur), atau kuasa mereka, siapkan fotokopi KTP yang telah divalidasi oleh petugas loket.
- Dengan menyiapkan dokumen-dokumen tersebut, Anda akan siap untuk mengurus proses roya sertifikat. Pastikan untuk mematuhi persyaratan dan langkah-langkah yang ditentukan agar proses berjalan lancar.
Biaya Roya Sertifikat
Biaya yang harus dikeluarkan untuk mengurus roya sertifikat adalah sebesar Rp50.000. Jumlah ini dibayarkan sebagai biaya pelunasan roya. Dengan membayar biaya roya sertifikat, Anda dapat mendapatkan surat perintah setor dan dua lembar kuitansi berwarna merah dan putih. Kuitansi tersebut merupakan bukti pembayaran biaya roya sertifikat yang sah dan akan digunakan untuk mengambil sertifikat atau surat roya setelah proses pengurusan selesai dalam waktu 5 hari kerja.
Baca juga: Biaya Pembuatan Sertifikat dari AJB, Girik, dan Letter C ke SHM
Aturan Hukum Roya Sertifikat
Setelah sebagian dari utang yang dijaminkan telah dilunasi, ini tidak mengakibatkan pembebasan sebagian dari objek Hak Tanggungan. Sebaliknya, Hak Tanggungan tetap berlaku atas seluruh objek yang dijaminkan, dengan tanggungan keseluruhan dari setiap objek yang dijamin masih berlaku untuk sisa utang debitur kepada kreditur yang belum dibayar.
Namun, jika debitur kemudian memiliki dana untuk melunasi sebagian dari utangnya, maka pelunasan angsuran utang yang setara dengan nilai masing-masing objek yang dijaminkan akan menghapuskan Hak Tanggungan dari objek tersebut. Syaratnya adalah bahwa hal ini harus sudah diatur sebelumnya. Dengan demikian, Hak Tanggungan hanya akan berlaku untuk sisa utang debitur. Tindakan pembebasan atau penghapusan ini, sesuai dengan Pasal 2 Undang-Undang Hak Tanggungan, sering disebut sebagai “roya”.
Roya atau pencatatan penghapusan Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 22 Ayat (4) Undang-Undang Hak Tanggungan. Pasal ini menyebutkan bahwa permohonan pencoretan seperti ini diajukan oleh pihak yang berkepentingan, dengan melampirkan sertifikat Hak Tanggungan yang telah dicatat oleh kreditur bahwa Hak Tanggungan telah dihapus karena piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut telah dilunasi, atau dengan pernyataan tertulis dari kreditur yang menyatakan bahwa Hak Tanggungan telah dihapus karena piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut telah dilunasi atau karena kreditur melepaskan Hak Tanggungan tersebut.
Resiko jika Roya tidak Diurus
Jika roya sertifikat tidak diurus, maka ada beberapa risiko yang dapat timbul:
- Status Utang Tidak Terbebas: Jika roya tidak diurus, status utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tidak akan terbebas sepenuhnya. Meskipun sebagian utang telah dilunasi, namun status utang tersebut masih akan berlanjut dan berlaku atas objek yang dijamin oleh Hak Tanggungan.
- Kendala dalam Transaksi Properti: Tanpa adanya bukti roya yang sah, transaksi jual-beli properti akan menjadi sulit. Karena properti masih tercatat sebagai jaminan utang, proses jual-beli bisa terhambat dan memakan waktu lebih lama.
- Potensi Kerugian Finansial: Ketika Anda menjual properti, Anda mungkin tidak akan mendapatkan harga jual yang optimal karena properti masih terbebani dengan status utang. Ini bisa mengakibatkan potensi kerugian finansial bagi Anda sebagai penjual.
- Ketidakpastian Hukum: Tidak mengurus roya juga bisa menciptakan ketidakpastian hukum terkait kepemilikan properti. Ini bisa menjadi masalah jika ada klaim atau sengketa terkait properti tersebut di masa depan.
Demikian penjelasan mengenai langkah-langkah dalam mengurus roya sertifikat jika KPR Anda sudah lunas. Sertifikat roya memiliki peran yang krusial sebagai bukti pembebasan dari tanggungan utang secara hukum. Dengan mengurus roya, Anda dapat memastikan bahwa properti yang Anda miliki sudah terbebas sepenuhnya dari tanggungan utang dan memiliki status yang jelas dalam transaksi properti.