Biaya pecah sertifikat merupakan sejumlah anggaran yang harus dikeluarkan oleh seseorang jika ingin memecah kepemilikan suatu aset. Baik itu karena ingin dijual ataupun ada pembagian hak waris. Meliputi anggaran untuk pengukuran ulang, pendaftaran, pemeriksaan tanah, TKA (Transportasi, Konsumsi, dan Akomodasi), dan BPHTB.
Proses pemecahan sertifikat sendiri dapat dilakukan melalui dua jalur yang berbeda yakni antara langsung datang ke kantor BPN atau dengan bantuan notaris/PPAT. Berdasarkan PP No. 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang berlaku di BPN. Dengan komponen biaya yang berbeda-beda tergantung pada luas aset dan harga jual.
Perhitungan Biaya Pemecahan Sertifikat
Adapun perhitungan biaya penerbitan sertifikat menurut PP No.46/2002, pemerintah menetapkan anggaran sebesar Rp25.000 untuk satu dokumen. Sementara untuk biaya pecah sertifikat ada sejumlah tambahan anggaran lagi yang perhitungannya mencakup beberapa komponen. Sama seperti cara menghitung biaya pecah sertifikat tanah berikut ini!
- Contoh Surat Perjanjian Jual Beli Rumah Secara Cash Bertahap
- Contoh Surat Hibah Tanah dan Penjelasan Lengkapnya, Simak Agar Tidak Sengketa!
- Apa Itu Girik? Inilah Perbedaan Dengan AJB dan Letter C
- Ciri AJB Palsu yang Perlu Diwaspadai Sebelum Membeli Rumah
- Rincian Biaya Balik Nama Sertifikat Rumah Lengkap dengan Syaratnya
Biaya Pendaftaran
Biaya pecah sertifikat tanah 2023 yang pertama kali harus dipenuhi adalah biaya pendaftaran sebesar Rp100.000. Biaya ini dibayarkan saat Anda mengisi form pendaftaran pemecahan sertifikat di kantor BPN atau melalui notaris/PPAT yang tidak termasuk pembayaran jasa.
Biaya Pengukuran dan Pemeriksaan Tanah
Anggaran untuk biaya pengukuran dan pemeriksaan tanah tergantung pada luas tanah yang ingin dipecah. Oleh karena itu, terdapat rumus khusus yang dapat mengetahui besaran biaya pengukuran dan pemeriksaan tanah, diantaranya :
- Rumus untuk luas tanah sampai 10 hektare : TU = (L/500 x HSBKU) + Rp100.000
- Rumus untuk luas tanah antara 10-1.000 hektare : TU = (L/4000 x HSBKU) + Rp14.000.000
- Rumus untuk luas tanah diatas 1.000 hektare : TU = (L/10.000 x HSBKU) + Rp134.000.000
- Rumus TPA = (L / 500 x HSBKPA) + Rp350.000
Keterangan :
- TU = Tarik Ukur
- HSBKU = Harga Satuan Biaya Khusus Kegiatan Pengukuran
- L = Luas Tanah
- TPA = Tarif Pelayanan Pemeriksaan Tanah oleh Panitia A
- HSBKPA = Harga Satuan Biaya Khusus Panitia Penilai A
- HSBKU adalah Harga Satuan Biaya Khusus Pengukuran
Anggaran pengukuran dan pemeriksaan tanah ini salah-satunya memudahkan perhitungan biaya pecah sertifikat tanah warisan untuk penghitungan per bagian. Contohnya : Saya memiliki warisan tanah dari ayah seluas 1000 meter persegi dan ingin dipecah untuk kepemilikan pribadinya, maka cara menghitungnya bila asumsi HSBKU 80.000 dan HSBKPA 67.000
- Biaya Pengukuran (TU) : (1000 / 500 x 80.000) + Rp100.000 = 260.000
- Biaya Pemeriksaan (TPA): (1000 / 500 x Rp67.000) + Rp350.000 = Rp484.000
Jadi, totalan biaya yang harus dikeluarkan Asya untuk biaya pemeriksaan dan pengukuran tanah adalah Rp744.000.
Biaya TKA
Selain biaya pengukuran dan pemeriksaan tanah, pengaju juga akan dibebankan dengan biaya TKA. Salah-satu komponen untuk biaya pecah sertifikat tanah dan balik nama juga meliputi transportasi, konsumsi dan akomodasi. Anggaran khusus bagi petugas yang mengukur dan memeriksa tanah kurang lebih sebesar Rp250.000.
Biaya Pendaftaran Pertama Kali
Ketentuan tarif biaya pendaftaran pertama kali sudah diatur dalam lampiran PP No.13/2010. Berupa anggaran Pelayanan Pendaftaran Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah PNBN sebesar Rp50.000,00.
Biaya BPHTB
Biaya BPHTB merupakan salah satu komponen yang harus dianggarkan saat melakukan pemecahan sertifikat tanah. Termasuk komponen biaya pecah sertifikat tanah dan balik nama 2023 yang wajib dikeluarkan sebesar 5% dari NPOP dikurangi NPOPTKP. Biaya BPHTB harus dibayarkan sebelum sertifikat diberikan kepada Anda.
Keterangan untuk NPOP yaitu Nilai Perolehan Objek Pajak dan NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Contoh simulasi perhitungan pecah sertifikat dengan nilai jual tanah Rp 800 juta di wilayah Jakarta adalah :
- NPOP: Rp800.000.000
- NPOPTKP wilayah DKI Jakarta: Rp60.000.000
- NPOP-NPOPTKP = Rp800.000.000 – Rp60.000.000 = Rp740.000.000
- BPHTB = (5% x Rp740.000.000) = Rp37.000.000
Biaya Melakukan Pemecahan Sertifikat Tanah Melalui Notaris
Biaya pemecahan sertifikat tanah melalui notaris sendiri tidak berbeda jauh dengan perhitungan langsung ke kantor ATR/BPN setempat. Akan tetapi, jika mengurus pemecahan sertifikat melalui notaris tentu akan dikenakan tarif jasa. Hanya saja cara ini dapat memudahkan Anda, terutama jika memang tidak memiliki banyak waktu luang.
Sehingga Anda bisa meminta bantuan notaris atau petugas PPAT untuk mengurus perpecahan sertifikat tersebut. Untuk tarif atau besaran honorarium dari jasa notaris sendiri berkisar antara 1–2,5% dari nilai objeknya. Dengan lama pengurusan kurang lebih 7–14 hari kerja yang diperuntukkan bagi pemecahan sertifikat tanah umum. Sementara untuk tanah warisan biasanya memakan waktu 5 hari kerja.
Berlaku juga bagi biaya pecah sertifikat tanah dan balik nama yang memang Anda ajukan dengan bantuan notaris. Dimana lama penerbitan sertifikatnya kurang lebih 7-14 hari kerja hingga bisa sampai di tangan Anda.
Informasi Tambahan
Sementara format contoh surat pemecahan tanah yang dapat Anda ketahui antara lain :
SURAT PERNYATAAN
Yang bertanda tangan dibawah ini:
Nama :
Umur :
Pekerjaan :
Nomor KTP :
Alamat :
Dengan ini menyatakan itikad bahwa :
- Saya telah menguasai sebidang tanah yang Bersertifikat Hak Milik No. (…), terletak di Jalan (…), RT/RW (…), Desa/Kelurahan (…), Kabupaten/Kotamadya (…), No. SPPT PBB dan dengan batas-batas tanah
- Sebelah Utara
- Sebelah Timur
- Sebelah Selatan
- Sebelah Barat
- Ingin mengajukan permohonan pemecahan/pemecahan Sertifikat Hak Milik No. (…) menjadi bidang kepemilikan pribadi bahwa bukan pengembang/developer
- Mengajukan pemecahan/pemisahan/penggabungan atas nama saya sendiri dengan alasan bidang tanah ini tidak akan kami pecah dengan bentuk kavling
- Tanah yang diajukan tidak dalam keadaan sengketa atau sedang berproses di lembaga peradilan, sehingga dapat dikuasai secara fisik yang bukan merupakan aset instansi Pemerintah, baik pusat maupun daerah. Tidak ada tumpang tindih dengan sertifikat lain atau dalam sita jaminan pihak tertentu
Dimana keterangan-keterangan yang diberikan tersebut benar adanya.
- Bahwa pembuatan Surat Pernyataan ini disaksikan oleh :
- Nama :
Pekerjaan :
Nomor KTP :
- Nama :
Pekerjaan :
Nomor KTP :
Demikian surat pernyataan ini saya buat dengan sebenar-benarnya untuk dipergunakan sebagaimana mestinya. Apabila di kemudian hari ternyata pernyataan ini tidak benar, maka saya bertanggung jawab sepenuhnya dan tidak akan melibatkan pihak atau pejabat/Instansi lain. Sertifikat saya secara sukarela dan setuju bersedia untuk dibatalkan tanpa proses gugatan pengadilan dan dinyatakan sebagai cacat administrasi.
Pernyataan dapat digunakan sebagai alat bukti otentik dan bentuk persetujuan saya bahwa pembatalan sertifikatnya tidak melalui proses hukum, saksi :
- (nama saksi 1)
- (nama saksi 2)
Tempat, Yang membuat Pernyataan
Materai 6000
Dimana jika ada pertanyaan terkait biaya pecah sertifikat tanah ditanggung siapa dengan bukti pernyataan tersebut tentu Anda dapat menjawab. Sebagaimana pemaparan di atas oleh pembuat surat pernyataan yang tidak lain sebagai pengaju.
Pengalaman pecah sertifikat tanah mungkin memang tidak dapat digeneralisir, tetapi perlu Anda pahami bahwa anggaran untuk mengajukan pecah SHM sama saja. Begitupun dengan pemformatan contoh pengajuan surat pemecahan sertifikat yang tidak jauh beda.
Tanpa terkecuali untuk pemecahan sertifikat tanah jual beli yang juga tidak terlepas dari surat pengajuan. Biaya pecah sertifikat ini merupakan pengetahuan tentang anggaran administratif yang mungkin Anda perlukan suatu hari nanti. Ketika suatu saat ingin melakukan pemecahan sertifikat hak milik! Semoga bermanfaat.