Rumah sudah punya, tapi atap mulai bocor dan ingin nambah kamar untuk anak? Atau tiba-tiba butuh dana besar untuk biaya pendidikan kuliah?
Sebagai pemilik aset properti, sebenarnya Anda sedang duduk di atas “tumpukan uang”. Sertifikat rumah Anda bisa disekolahkan lagi ke bank untuk mendapatkan dana segar.
Biasanya, bank akan menawarkan dua opsi produk: Top Up KPR atau Kredit Multiguna (Refinancing).
Banyak orang mengira keduanya sama saja, padahal skema bunga dan biayanya sangat berbeda. Salah pilih bisa membuat cicilan bulanan Anda membengkak tak terkendali.
Agar tidak menyesal, mari kita bedah perbedaan keduanya.
Apa Itu Top Up KPR?
Sesuai namanya, ini adalah penambahan limit (plafon) pinjaman pada fasilitas KPR yang sedang berjalan di bank yang sama.
Syarat Utama: KPR Anda harus sudah berjalan minimal 2-3 tahun dan riwayat pembayarannya lancar (tidak pernah menunggak).
Baca Juga
Mekanisme: Bank akan menaksir ulang (appraisal) harga rumah Anda saat ini. Karena harga rumah naik tiap tahun, selisih kenaikan itulah yang bisa dicairkan menjadi dana tunai.
Contoh: Sisa utang KPR Rp 300 Juta. Harga rumah sekarang Rp 800 Juta. Bank menyetujui pinjaman baru total Rp 500 Juta. Maka selisih Rp 200 Juta cair ke rekening Anda.
Apa Itu Kredit Multiguna (Refinancing)?
Ini adalah mengajukan pinjaman baru dengan jaminan sertifikat rumah (SHM/SHGB) yang sudah lunas, atau memindahkan KPR (Take Over) ke bank lain sekaligus meminta tambahan dana.
Jika rumah Anda sudah lunas cicilannya, maka produk yang Anda ambil namanya Kredit Multiguna (KMG).
Perbandingan Head-to-Head
Mari kita adu keduanya berdasarkan faktor yang paling mempengaruhi dompet Anda:
1. Suku Bunga (Interest Rate)
Top Up KPR: Biasanya mengikuti bunga floating (mengambang) KPR yang sedang berjalan. Saat ini rata-rata di angka 11% – 13% per tahun. Jarang ada promo fixed rate murah untuk Top Up.
Kredit Multiguna: Bunganya cenderung lebih tinggi daripada KPR pembelian rumah, biasanya di kisaran 12% – 14%. Namun, jika Anda melakukan Take Over + Top Up ke bank baru, Anda bisa saja mendapatkan bunga promo fixed (misal 8-9%) untuk beberapa tahun awal.
2. Tenor (Jangka Waktu)
Top Up KPR: Mengikuti sisa masa tenor KPR lama, atau bisa diperpanjang sedikit (maksimal 15-20 tahun).
Kredit Multiguna: Tenornya biasanya lebih pendek, maksimal 10-15 tahun saja.
3. Biaya Administrasi
Top Up KPR: Lebih Hemat. Karena data Anda sudah ada di bank tersebut, biaya administrasinya biasanya lebih ringan dan prosesnya lebih cepat (tidak perlu cek legalitas sertifikat dari nol).
Kredit Multiguna: Biaya Full. Anda akan dikenakan biaya provisi, administrasi, asuransi jiwa/kebakaran baru, dan biaya notaris + APHT yang lumayan menguras kantong (bisa 3-5% dari cairnya dana).
Pilih Mana?
Berikut rekomendasi kami berdasarkan kebutuhan Anda:
PILIH TOP UP KPR JIKA: Anda malas ribet, ingin proses cepat, dan nyaman dengan bank KPR Anda saat ini. Ini solusi paling praktis untuk kebutuhan dana mendesak.
PILIH KREDIT MULTIGUNA (TAKE OVER) JIKA: Bunga KPR Anda di bank lama sudah terlalu tinggi (di atas 13%). Ini saatnya Anda “pindah hati” ke bank lain. Lakukan Take Over untuk dapat bunga rendah, sekaligus minta Top Up dana segar. Sekali dayung, dua pulau terlampaui.
Menjaminkan rumah adalah keputusan besar. Pastikan cicilan tambahannya tidak melebihi 35% dari penghasilan bulanan Anda agar dapur tetap ngebul.
Masih bingung menghitung simulasi cicilannya? Atau ingin kami bantu carikan bank yang mau menerima Take Over KPR Anda dengan bunga promo spesial?
Konsultan Linktown siap membantu Anda menghitungkan skema paling hemat.