Kenali Tenor KPR Jika Anda sedang Berburu Rumah Idaman, Wajib Tahu!

Selain sistem pembayaran berupa cicilan, beberapa program KPR juga menawarkan tenor jangka pendek maupun termin pembayaran yang cukup panjang bahkan mencapai puluhan tahun. Tenor sendiri merupakan jangka waktu pinjaman untuk membayar angsuran yang diberikan oleh kreditur ke debitur. Jangka waktu pembayaran angsuran yang cukup panjang memang menggiurkan, terutama untuk produk properti yang punya harga mahal. Namun, sebenarnya berapa lamakah waktu yang ideal dalam menentukan tenor KPR? Hal ini tentunya harus dikaji lebih lanjut dan disesuaikan dengan segala kondisi yang terjadi dalam pengajuan KPR tersebut. KPR dengan tenor jangka pendek dan jangka panjang pasti sama-sama memiliki keuntungan yang menarik bagi pemburu rumah KPR. Tetapi, tidak jarang juga tenor KPR jangka panjang dan jangka pendek ini memiliki kekurangan-kekurangan yang justru dapat merugikan Anda. Untuk tahu lebih jelasnya, simak dalam ulasan yang telah kami rangkum ini.

Berapa Lama Tenor KPR yang Ideal? 

Semua pihak yang sedang berburu rumah KPR pasti sering bertanya-tanya berapa lama ya tenor KPR yang ideal? Hal ini sebenarnya tergantung dari kemampuan finansial masing-masing orang. Pada umumnya, jangka waktu pembayaran yang ditawarkan oleh pihak bank sendiri adalah antara 15 sampai 30 tahun. Boleh mencicil selama 20 tahun atau 5 tahun? Tentu boleh, karena ini tergantung kesepakatan Anda dengan bank juga. Tentunya hal tersebut harus diiringi dengan kesiapan finansial Anda. Melansir laman Investopedia, tenor, dalam istilah perbankan, mengacu pada lamanya waktu yang akan ditempuh oleh peminjam untuk mengembalikan pinjaman beserta bunganya. Umumnya, masa pinjaman rumah mungkin dari 5-20 tahun dengan beberapa bank memungkinkan hingga 25 tahun. Tetapi meskipun tenor pinjaman biasanya diadakan antara 5 dan 25 tahun, ditemukan beberapa perjanjian kredit rumah dengan tenor maksimum 30 tahun. Hal ini kembali lagi pada kondisi ideal yang melatarbelakangi lamanya suatu tenor pembayaran, yakni tergantung pada jenis proyek dan kemampuan pembayaran utangnya. Tenor pembayaran jangka pendek dan panjang memiliki keuntungan dan kerugian masing-masing. Kira-kira apa saja, ya?

Keuntungan KPR Jangka Pendek

Seperti yang telah dibahas, KPR dengan tenor pendek memiliki plus minusnya sendiri. Berikut penjelasan lengkap dari keuntungan KPR jangka pendek:

• Gaji Lebih Aman

Mungkin terdengar berlebihan, tetapi keuntungan ini memang benar adanya. Mengapa demikian? Karena Anda tidak menghamburkan gaji untuk hal-hal yang kurang penting, tapi untuk membayar cicilan sampai lunas. Jika nominal cicilan Rp10 juta per bulan selama 5 tahun, sementara gaji Anda Rp15 juta per bulan, mau tidak mau Anda harus hidup hemat agar pembayaran cicilan lancar. Uang yang tadinya bisa habis dengan sia-sia jika Anda boros menggunakan gaji, justru menjadi investasi yang menjamin kehidupan Anda sekeluarga di masa mendatang.

• Perencanaan Masa Depan Pasti

Semakin cepat tenor cicilan, artinya semakin cepat pula Anda terbebas dari belenggu hutang. Setelah hutang lunas, Anda bisa segera merencanakan masa depan. Aset apa lagi yang selanjutnya akan dibeli? Tentunya hal ini juga harus memiliki perencanaan matang. Bertambahnya aset dari waktu ke waktu tentu akan menambah pundi-pundi kekayaan. Anda juga bisa melakukan investasi di bidang properti dan semakin memungkinkan Anda untuk juga ikut serta berbisnis di bidang ini. Di sisi lain secara tidak langsung membuat Anda siap menyambut masa depan yang tidak pasti.

• Beban Bunga Ringan

Tenor cicilan yang singkat membuat cicilan bunganya ringan. Anggaplah sebulan cicilan Anda sebesar Rp10 juta dengan bunga 10% per tahun, artinya beban bunga Rp1 juta per bulan.  Karena Tenor yang lebih singkat berarti beban bunga yang lebih ringan ini akan membuat Anda tidak terasa memiliki tekanan hutang yang tinggi. Sehingga hal ini juga akan berpengaruh pada kondisi psikologis Anda yang mungkin akan merasa lebih tenang dengan ketentuan bunga yang ringan ini.

 Kerugian Tenor Jangka Pendek

Sedangkan, kerugian yang mungkin Anda derita jika mengambil tenor pendek adalah sebagai berikut:

• Risiko Kredit Macet

Pihak bank memperhitungkan dengan hati-hati risiko tenor pendek adalah kredit macet. Hal ini karena cicilan yang terlampau besar yang harus dibayar per bulan. Misalkan nilai hunian sebesar Rp200.000.000 dengan tenor 5 tahun, berarti cicilan per bulan adalah sekitar Rp3,3 juta per bulan belum termasuk bunga dan biaya lainnya. Dengan bunga Rp1,6 juta, berarti sedikitnya beban cicilan bulanan adalah sebesar Rp4,9 juta. Jika Anda tak mampu membayar, properti Anda bisa ditarik atau Anda harus repot menjual dan mengalihkan cicilannya.

• Keuangan Harus Diatur Secara Ketat

Karena besarnya biaya cicilan per bulan, Anda tak punya fleksibilitas dalam mengatur keuangan setiap bulan. Arus kas keluar membesar. Pengaturan keuangan harus benar-benar menjadikan pembayaran KPR sebagai prioritas utama Anda.  Anda harus waspadai jika membutuhkan dana segar mendadak. Untungnya keadaan ini tak perlu berlangsung terlalu lama dan jika sumber-sumber penghasilan Anda sangat besar, tak perlu ada kekhawatiran sama sekali.

Kelebihan KPR Jangka Panjang

Mereka yang memilih tenor yang panjang kebanyakan memilih penghasilan bulanan yang tetap dengan nilai rata-rata. Keuntungan yang bisa Anda dapatkan dengan KPR bertenor panjang adalah sebagai berikut:

• Uang Muka Yang Minimal

Down payment (DP) atau uang muka bisa didapatkan dalam jumlah yang minimal yakni 10-15 persen tergantung luas dan jenis hunian sesuai dengan ketentuan Bank Indonesia. Dengan DP yang lebih fleksibel, kemampuan Anda membayar tentu semakin besar. Biasanya bank juga tidak akan mengizinkan DP minimal jika besaran cicilan per bulan besar dengan jangka waktu yang pendek. Itu karena bank memperhitungkan semakin berat beban cicilan, maka risiko kredit macet semakin besar.

• Cicilan Ringan

Lembaga pembiayaan menyediakan fasilitas DP dan cicilan yang ringan untuk menggaet lebih banyak pembeli. Biasanya, segmen yang ditargetkan oleh fasilitas ini adalah masyarakat kelas menengah ke bawah agar lebih mudah mendapatkan rumah. Sedangkan, pihak lembaga pembiayaan bisa meraup keuntungan jika kredit berjalan lancar. Namun, apabila tidak lancar, banyak kasus para pembeli KPR bertenor panjang ini melakukan penawaran take over kredit pada pembeli yang lebih mampu untuk membayar sejumlah kredit KPR yang sedang berjalan.

• Tidak Membebani Penghasilan 

Seorang pegawai tetap dapat memproyeksikan pengeluaran bulanan. Alokasi pengeluaran seperti makanan, listrik, pakaian, kredit kendaraan, jajan anak, pendidikan dan sebagainya. Cicilan KPR terlalu besar membuat Anda harus mengatur ulang keuangan secara ketat.  Sebaliknya, cicilan KPR yang lebih kecil tidak akan banyak berpengaruh pada kondisi keuangan rumah tangga Anda. Mencari penghasilan tambahan dari lembur atau usaha sampingan pun tidak terlalu membebani Anda. Dengan hanya mengandalkan gaji pokok, cicilan KPR bisa menghabiskan 30-50% penghasilan bulanan Anda.

Kekurangan KPR Tenor Jangka Panjang

Di sisi lain, KPR dengan tenor panjang juga memiliki kerugian yang harus Anda pertimbangkan sebelum memutuskan mengambil KPR. Bisa jadi dengan kondisi keuangan Anda, KPR tenor panjang justru merugikan. Berikut ini detailnya:

• Bunga yang Fluktuatif

Melansir laman The Balance Money, pinjaman jangka pendek seringkali datang dengan persyaratan pinjaman yang lebih fleksibel dan suku bunga yang lebih rendah. Sebagai perbandingan, pinjaman jangka panjang datang dengan suku bunga yang lebih tinggi. Setiap cicilan terdapat bunga yang harus dibayarkan. Apalagi untuk pinjaman dengan tenor panjang, besaran bunga dapat terus naik dibandingkan dengan pinjaman jangka pendek.

• Harus Waspada pada Perubahan Kondisi Ekonomi

Kadang-kadang kondisi perekonomian tak selalu berlangsung baik. PHK massal dapat terjadi sewaktu-waktu jika ekonomi sedang lesu. Lonjakan suku bunga juga dapat terjadi sewaktu-waktu. Krisis moneter dapat mengancam dan menyebabkan krisis seketika bagi kehidupan Anda. Apalagi tenor jangka panjang dapat berjalan hingga puluhan tahun, dan tidak ada jaminan pendapatan debitur akan selalu stabil. Tentunya, perubahan kondisi ekonomi akan mempengaruhi kemampuan dalam membayar angsuran nantinya.

• Menambah Beban Mental

Seorang debitur yang memiliki beban cicilan KPR selama puluhan tahun bakal memperhitungkan ini sebagai beban. Salah-salah tak dilunasi, rumah bisa disita oleh pihak bank. Hal ini tentunya menjadi beban pikiran si debitur. Seorang pegawai akan berusaha mempertahankan pekerjaan yang ada agar kredit KPR tetap terbayar.  Jika Anda mengambil cicilan 30 tahun, saat KPR dilunasi anak-anak Anda telah dewasa. Usia pun tak lagi muda. Usia produktif Anda dihabiskan untuk membayar cicilan ke bank. Yakinkan Anda untuk menanggung beban ini. Sebagai orang yang optimis, utang ini dapat dijadikan sebagai sahabat yang telah memberikan solusi mendapatkan rumah untuk keluarga Anda.

Tips Menentukan Tenor Pinjaman KPR

Program KPR menjadi solusi jika Anda ingin memiliki rumah namun tidak bisa membelinya dengan uang tunai. Selain sistem cicilan, beberapa program pembiayaan konstruksi juga menawarkan jangka waktu yang cukup panjang hingga sepuluh tahun. Jangka waktu pinjaman itu sendiri adalah jangka waktu pinjaman di mana pembayaran yang diberikan oleh kreditur kepada debitur dibayar. Periode cicilan yang panjang sangat menarik untuk real estat berharga tinggi. Namun, pinjaman jangka panjang memiliki kelebihan dan kekurangan. Meski begitu, terdapat tips menentukan tenor pinjaman KPR berikut ini.

• Cari Rumah Dengan Harga Yang Tidak Terlalu Tinggi

Meskipun cicilan dirasa ringan, tapi dengan tenor yang panjang bisa jadi akan memberatkan Anda di kemudian hari. Oleh karena itu, sebaiknya Anda memilih rumah dengan harga yang tidak terlalu tinggi. Seperti yang sudah disinggung sebelumnya, kondisi ekonomi masa depan sulit diprediksi, sebaiknya Anda jangan mengambil resiko yang terlalu tinggi.

• Evaluasi Kemampuan Ekonomi

Sebelum mengajukan pinjaman dengan tenor panjang, Anda wajib untuk mengetahui kemampuan finansial. Evaluasi pemasukan per bulan sekaligus dengan pengeluarannya. Dengan begini Anda jadi tahu apakah mampu untuk dibebani dengan cicilan tambahan. Jangan sampai memaksakan diri untuk mengajukan pinjaman tenor panjang seperti KPR, jika pemasukan tidak sebanding dengan pengeluaran nantinya. 

• Cari Program KPR yang Sesuai

Seperti yang sudah disinggung sebelumnya, salah satu bentuk pinjaman dengan tenor panjang adalah KPR. KPR konvensional adalah program KPR yang menawarkan masa tenor panjang, bahkan mencapai 30 tahun. Salah satu keuntungan dari program KPR ini adalah cicilannya yang ringan. Meski begitu, suka bunga bersifat fluktuatif karena mengacu pada ketentuan Bank Indonesia.

• Perhatikan Utang Lainnya

Jika Anda saat ini masih punya cicilan utang lain yang belum selesai, maka sebaiknya segera selesaikan sebelum mengajukan KPR. Hal ini bertujuan agar arus kas bulanan Anda tidak terlalu berat karena besarnya cicilan. Perlu Anda perhatikan agar total angsuran yang sehat yaitu maksimal  35% dari penghasilan bulanan. Bahkan jika bisa, cicilan KPR sebaiknya hanya 20-30% saja dari penghasilan bulanan.  Untuk berjaga-jaga seandainya kita menghadapi penurunan penghasilan (seperti banyak yang dialami saat ini). Juga berjaga-jaga seandainya pengeluaran kita meningkat secara signifikan (karena perubahan bunga KPR dari fixed ke floating atau karena kenaikan pengeluaran lainnya).