Saat memutuskan membeli rumah, memilih bank penyedia KPR seringkali lebih membingungkan daripada memilih unit rumahnya itu sendiri. Di satu sisi, ada bank yang menawarkan bunga promo super rendah di awal. Di sisi lain, ada yang menawarkan kepastian angsuran sampai lunas tanpa embel-embel bunga.
Secara umum, pertarungan ini mengerucut pada dua kubu besar: KPR Konvensional dan KPR Syariah.
Banyak pembeli pemula mengira perbedaannya hanya pada aspek agama (halal/haram). Padahal, jika dilihat dari kacamata finansial murni, skema hitungan keduanya sangat berbeda bagai bumi dan langit. Salah pilih strategi bisa membuat arus kas bulananmu berantakan di tengah jalan.
Lantas, mana yang cicilannya lebih “masuk akal” untuk kondisi keuanganmu saat ini? Mari kita bedah perbedaannya secara jujur.
KPR Konvensional: “Manis di Awal, Deg-degan di Akhir”
KPR Konvensional menggunakan sistem Bunga (Interest). Sederhananya, bank meminjamkan uang untuk membeli rumah, dan kamu mengembalikannya ditambah bunga.
Karakteristik utamanya adalah skema Fixed & Floating Rate:
Masa Promo (Fixed Rate): Di 1 hingga 3 tahun pertama, bank biasanya memberikan “gula-gula” berupa bunga promo (misalnya 3% – 5%). Di fase ini, cicilanmu akan terasa sangat ringan, murah, dan sangat masuk akal di dompet.
Masa Floating (Bunga Berjalan): Inilah fase “realita”. Setelah masa promo habis, bunga akan mengikuti suku bunga pasar (BI Rate). Jika ekonomi sedang tidak stabil dan bunga acuan naik, cicilanmu bisa melonjak drastis (bisa naik 30% hingga 50% dari cicilan awal).
Siapa yang Cocok? KPR Konvensional masuk akal jika kamu adalah tipe “Risk Taker”. Strategi ini cocok jika kamu butuh cicilan seringan mungkin di awal karir, dan yakin penghasilanmu akan naik signifikan di tahun-tahun mendatang untuk menutup kenaikan bunga floating.
KPR Syariah: “Pahit di Awal, Tenang Sampai Lunas”
KPR Syariah (umumnya) tidak mengenal bunga, melainkan menggunakan akad Murabahah (Jual Beli). Bank membeli rumah tersebut dari developer, lalu menjualnya kepadamu dengan mengambil margin keuntungan yang disepakati di awal.
Karakteristik utamanya adalah Angsuran Flat (Tetap):
Karena harga jual dan margin keuntungan sudah dikunci di awal akad, maka cicilanmu dari bulan pertama hingga bulan terakhir (misal tahun ke-15) TIDAK AKAN BERUBAH.
Mau suku bunga BI naik setinggi langit, terjadi krisis ekonomi, atau inflasi meroket, angsuranmu tetap sama persis sesuai perjanjian awal.
Kelemahannya? Biasanya, cicilan KPR Syariah di tahun-tahun pertama akan terlihat lebih mahal dibandingkan cicilan promo KPR Konvensional. Tidak ada promo bunga rendah di sini, karena margin keuntungan bank sudah dibagi rata sepanjang tenor.
Siapa yang Cocok? KPR Syariah sangat masuk akal bagi kamu yang mengutamakan Kepastian (Peace of Mind). Kamu bisa merencanakan keuangan jangka panjang tanpa takut dadanya berdebar menunggu pengumuman kenaikan suku bunga bank. Sangat cocok untuk karyawan dengan gaji tetap yang tidak menyukai kejutan finansial.
Perbedaan Lain yang Sering Terlewat
Selain soal cicilan, ada dua hal teknis yang perlu kamu tahu agar tidak kaget:
Denda Keterlambatan:
Konvensional: Ada denda berupa persentase dari cicilan jika telat bayar. Semakin lama telat, semakin besar dendanya.
Syariah: Umumnya tidak ada denda (kalaupun ada, biasanya dialokasikan sebagai dana sosial/amal, bukan diakui sebagai keuntungan bank).
Pelunasan Dipercepat:
Konvensional: Jika kamu punya rezeki lebih (misal dapat bonus tahunan) dan ingin melunasi sisa hutang lebih cepat, biasanya kena Penalti sekitar 1% – 3% dari sisa pokok hutang.
Syariah: Tidak ada penalti pelunasan. Bahkan, bank syariah sering memberikan potongan angsuran (muqasah) jika nasabah melunasi lebih cepat, meskipun sifatnya kebijakan bank dan bukan perjanjian di awal.
Mana yang Harus Dipilih?
Jawabannya kembali ke profil risiko kamu:
Pilih Konvensional jika arus kasmu saat ini ketat dan butuh cicilan seringan mungkin di awal, serta siap menghadapi risiko kenaikan nanti.
Pilih Syariah jika kamu ingin tidur nyenyak, tahu persis berapa rupiah yang harus keluar dari dompetmu setiap bulan sampai lunas, dan tentunya bagi yang ingin menghindari riba.
Masih bingung menghitung simulasinya? Tim konsultan properti Linktown bisa membantumu membuatkan perbandingan simulasi angsuran dari berbagai bank rekanan kami (baik Syariah maupun Konvensional).
Temukan rumah impianmu dan konsultasikan cara bayar terbaik di Kontak/WhatsApp Linktown.