SHM vs HGB: Apa Bedanya dan Mana yang Lebih Aman untuk Investasi Jangka Panjang?

Saat sedang asyik survei rumah atau melihat-lihat brosur properti, mata kamu mungkin sering tertuju pada satu kolom kecil bertuliskan status sertifikat. Terkadang tertulis SHM, di lain waktu tertulis HGB.

Bagi banyak orang awam, bedanya mungkin terlihat sepele. Tapi dalam dunia properti dan hukum, perbedaan antara Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Hak Guna Bangunan (HGB) adalah jurang pemisah yang sangat besar. Ini menyangkut seberapa kuat hak kamu atas tanah yang kamu pijak.

Apakah HGB itu tidak aman? Apakah SHM itu wajib hukumnya? Artikel ini akan membedah tuntas perbedaan keduanya agar kamu bisa tidur nyenyak mengetahui investasimu aman.

Baca Juga

1. Deretan Perumahan Elit di Jakarta, No 7 Rekomendasi Pilihan
2. Kenali Tenor KPR Jika Anda sedang Berburu Rumah Idaman, Wajib Tahu!
3. Inilah 7 Cara Menghitung Harga Tanah Per Meter Persegi
4. Rekomendasi Rumah DP Murah, Cicilan Lebih Ringan!
5. Apa Saja Kategori Rumah Tidak Layak Huni? Simak Ini!

SHM (Sertifikat Hak Milik): Kasta Tertinggi Kepemilikan

Bayangkan SHM sebagai kepemilikan mutlak. Jika kamu memegang sertifikat ini, artinya kamu adalah raja di atas tanah tersebut.

• Tanpa Batas Waktu: Hak milik berlaku selamanya dan dapat diwariskan turun-temurun kepada anak cucu tanpa perlu khawatir masa berlakunya habis.

• Kedudukan Hukum Terkuat: Di mata hukum Indonesia, SHM adalah bukti kepemilikan yang paling kuat dan penuh. Tidak ada pihak lain (termasuk negara) yang bisa campur tangan sembarangan.

• Nilai Agunan Tinggi: Bank sangat menyukai SHM. Jika kamu butuh pinjaman uang, sertifikat ini adalah jaminan yang paling mudah diterima dengan nilai taksiran (appraisal) yang tinggi.

  Baca Juga

  1. Rumah Atap Multiroof, Kenali Jenis dan Ragam Keunggulannya!
  2. 100 Jokes Bapak-Bapak yang Sering Digunakan
  3. Panduan Lengkap Kunci Ukulele Senar 4: Belajar dan Memainkannya dengan Mudah
  4. KPR Syariah, Pahami Definisi, Perbedaan, Pengajuan, dan Kelebihannya
  5. Rekomendasi Kombinasi Cat Rumah Warna Biru Muda Untuk Hunian Anda

  

HGB (Hak Guna Bangunan): Hak Menggunakan, Bukan Memiliki Tanah

Sesuai namanya, HGB hanyalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan milikmu sendiri. Biasanya, tanah tersebut adalah milik negara atau milik perorangan/badan usaha lain (Hak Pengelolaan).

• Ada Batas Waktu: Ini perbedaan terbesarnya. HGB punya masa berlaku, biasanya 30 tahun, dan bisa diperpanjang lagi selama 20 tahun.

• Wajib Diperpanjang: Jika masa berlakunya habis dan kamu lupa atau gagal memperpanjangnya, status tanah tersebut bisa kembali dikuasai oleh negara.

• Umum di Perumahan Baru & Apartemen: Jangan kaget jika developer menjual rumah dengan status HGB. Ini hal yang lumrah karena biasanya developer membeli tanah atas nama Perseroan Terbatas (PT), dan badan hukum di Indonesia tidak boleh memiliki SHM, hanya boleh HGB.

Perbedaan Mencolok yang Wajib Kamu Tahu

Agar lebih mudah, mari kita bandingkan langsung:

1. Masa Berlaku: SHM seumur hidup dan dapat diwariskan. HGB terbatas waktu dan harus diperpanjang (ada biaya perpanjangan).

2. Kebebasan: Pemilik SHM bebas merombak atau mengubah tanahnya. Pemilik HGB terikat pada fungsi bangunan yang disepakati di awal.

3. Nilai Investasi: Kenaikan harga tanah (capital gain) pada properti SHM cenderung lebih stabil dan tinggi karena faktor kepastian hukum permanen.

Jadi, Mana yang Lebih Aman untuk Investasi?

Jika tujuanmu adalah investasi jangka panjang atau untuk warisan keluarga, SHM adalah harga mati. Keamanan dan ketenangan pikiran yang ditawarkan SHM tidak tergantikan. Kamu tidak perlu pusing memikirkan biaya perpanjangan sertifikat di masa tua nanti.

Namun, bukan berarti properti HGB itu buruk. HGB masih sangat layak dipertimbangkan jika:

• Kamu membeli Apartemen (karena mayoritas apartemen berdiri di atas tanah HGB).

• Kamu membeli rumah untuk tujuan komersial (kantor/usaha).

• Budget kamu terbatas (biasanya properti HGB sedikit lebih murah dari SHM di lokasi yang sama).

Kabar Baik: HGB Bisa Diubah Jadi SHM!

Ini adalah rahasia yang perlu kamu tahu agar tidak perlu takut membeli rumah dari developer.

Jika kamu membeli rumah tapak (landed house) dari developer dan sertifikatnya masih HGB, kamu BISA meningkatkannya menjadi SHM. Prosesnya disebut Peningkatan Hak.

Syarat utamanya biasanya:

1. Rumah tersebut digunakan untuk tempat tinggal (bukan usaha).

2. Luas tanah di bawah batas tertentu (biasanya di bawah 600 meter persegi).

3. Pemiliknya adalah Warga Negara Indonesia (WNI) perorangan.

Jadi, strategi cerdasnya adalah: Beli rumah dengan status HGB dari developer (karena biasanya proses KPR-nya dibantu), lalu setelah sertifikat pecah atas nama kamu, segera urus peningkatannya menjadi SHM di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Jangan biarkan status sertifikat menghalangimu mendapatkan rumah impian. Yang penting adalah kamu paham konsekuensinya. Jika beli HGB, siapkan rencana untuk meningkatkannya ke SHM. Jika sudah SHM, jaga dokumen itu baik-baik karena itu adalah aset terkuatmu.

Ingin mencari rumah yang legalitasnya sudah terjamin aman? Cek kurasi properti terbaik kami di Halaman Listing Properti Linktown