Tergiur Apartemen Murah? Cek Dulu Status Tanahnya HGB Murni atau “HGB di Atas HPL” (Ini Bedanya!)

Pernah heran kenapa ada apartemen di lokasi strategis (misal: dekat stasiun Manggarai atau di kawasan industri BUMN) harganya jauh lebih murah dari harga pasar?

Hati-hati, jangan cuma lihat brosurnya yang kinclong. Cek status tanahnya. Banyak pembeli apartemen, terutama pemula atau first-time buyer, hanya fokus pada sertifikat unitnya, yaitu SHMSRS (Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun).

Mereka lupa bertanya hal paling mendasar: “SHMSRS ini berdiri di atas tanah status apa?” Jika jawabannya adalah HGB (Hak Guna Bangunan) Murni, aman. Tapi jika jawabannya adalah HGB di atas HPL (Hak Pengelolaan Lahan), Anda wajib waspada. Ini adalah dua makhluk yang sangat berbeda secara hukum.

Baca Juga

1. Cara Mengubah Tanah Girik Menjadi Sertifikat Hak Milik? Simak di Sini
2. Sengketa Waris: Bisakah Kakak Menjual Rumah Tanpa Tanda Tangan Adik?
3. Panduan Lengkap Contoh Surat Hibah Rumah dan Cara Membuatnya
4. Contoh Surat Jual Beli Tanah dan Cara membuatnya, Bisa Download File!
5. Asuransi Rumah: Definisi, Jenis, serta Prosedur Klaimnya

Bedah Anatomi: Apa Itu “HGB di Atas HPL”?

Ini istilah hukum yang bikin pusing, tapi mari saya sederhanakan.

1. HGB Murni:

   • Tanahnya milik Negara, tapi haknya diberikan langsung kepada Developer (lalu dipecah ke pemilik unit).

   • Perpanjangan: Relatif mudah. Cukup bayar ke negara (BPN).

2. HPL (Hak Pengelolaan Lahan):

   • Ini ibarat tanah “kerajaan”. Pemilik aslinya adalah instansi pemerintah (misal: Pemda DKI, BUMN seperti KAI atau Perumnas).

     Baca Juga

     1. Bagaimana Cara Membasmi Tungau Paling Ampuh? Simak Ini!
     2. Berencana Membeli Hunian Co Living? Simak Ini Dulu!
     3. Warna Pintu Rumah Menurut Fengshui, Pembawa Hoki!
     4. Menuju Smart City, Sinarmas Land dan Samsung Berkolaborasi Mengembangkannya
     5. Rumah Tipe 21: Solusi Hunian Minimalis dan Efisien

     

   • Instansi ini bekerja sama dengan Developer swasta untuk membangun apartemen. Developer hanya dapat HGB di atas HPL itu.

Analogi Sederhana: Membeli apartemen HGB Murni itu seperti membeli rumah di tanah kavling. Membeli apartemen HGB di atas HPL itu seperti menyewa kamar di atas tanah milik Pak Haji yang kaya raya (BUMN/Pemda).

Dimana Letak “Bom Waktu”-nya?

Masalahnya bukan sekarang, tapi nanti saat masa berlaku HGB-nya habis (biasanya 30 tahun).

1. Biaya Perpanjangan “Double Combo”: Jika HGB Murni habis, Anda hanya bayar biaya perpanjangan ke negara. Jika HGB di atas HPL habis, Anda harus bayar DUA kali:

   • Bayar ke negara (BPN) untuk perpanjangan HGB-nya.

   • Bayar “Uang Wajib Tahunan” (UWT) atau biaya kompensasi kepada si Pemegang HPL (BUMN/Pemda) sebagai pemilik tanah asli. Biaya ini yang seringkali tidak transparan dan bisa sangat mahal.

2. Ketidakpastian di Masa Depan: Apa jaminannya 30 tahun lagi BUMN/Pemda tersebut masih mau memperpanjang kerjasamanya? Bagaimana jika tanahnya mau mereka pakai sendiri untuk proyek lain? Kasus sengketa perpanjangan apartemen di atas HPL sudah banyak terjadi, misalnya di kawasan Kemayoran (HPL Setneg) atau apartemen yang berdiri di atas lahan PT KAI. Penghuni seringkali berada di posisi tawar yang lemah.

Tips Linktown: Cara Cek Statusnya

Jangan malu bertanya ke marketing developer: “Mas/Mbak, ini tanah induknya sertifikat apa? Boleh lihat fotokopi sertifikat induknya?”

Kalau di sertifikat induk tertulis jelas: “Hak Guna Bangunan No. XXX di atas Hak Pengelolaan No. YYY a.n. [Nama BUMN/Pemda]”, maka Anda sudah tahu risikonya.

Apartemen HPL tidak selalu buruk. Biasanya lokasinya sangat strategis dan harganya terjangkau. TAPI, belilah dengan kesadaran penuh. Pahami bahwa biaya perpanjangannya nanti akan lebih mahal dan prosesnya lebih ribet. Kalau tujuan Anda investasi jangka panjang untuk diwariskan ke anak-cucu, saya lebih sarankan cari yang HGB Murni atau sekalian rumah tapak SHM.