Bagi warga Jakarta Selatan, Bintaro Jaya bukan sekadar perumahan. Ia adalah sebuah lifestyle.
Dikenal sebagai “The Professional’s City”, Bintaro punya karakter yang unik: jalannya lebar dan rindang, banyak coffee shop estetik, dan suasananya sangat homey. Tidak heran jika kawasan ini menjadi incaran keluarga muda mapan yang ingin suasana tenang tapi tetap dekat dengan peradaban Jaksel.
Namun, ada satu pertanyaan keramat yang selalu muncul dari calon pembeli:“Mas, Bintaro banjir nggak sih?”
- Berencana Membeli Hunian Co Living? Simak Ini Dulu!
- Kenali Tenor KPR Jika Anda sedang Berburu Rumah Idaman, Wajib Tahu!
- Berencana untuk Kredit Pemilikan Apartemen? Ketahui Hal Ini Dulu!
- Apakah Bisa KPR Rumah Atas Nama Orang Lain? Cari Tahu di Sini!
- Checklist Wajib Saat Survei Rumah: 10 Poin Penting yang Tak Boleh Terlewat
Jawabannya: Tergantung Sektor Berapa.
Di tahun 2026 ini, Bintaro Jaya sudah sangat luas, terbentang dari Jakarta Selatan hingga Tangerang Selatan. Mari kita bedah zonanya agar Anda tidak salah beli.
Zona 1: Bintaro Lama (Sektor 1, 2, 3)
Ini adalah area paling senior. Secara administratif, sebagian masuk wilayah Jakarta Selatan (Pesanggrahan).
Kelebihan: Lokasi paling dekat ke Jakarta (Pondok Indah/Tanah Kusir). Harga makanan dan biaya hidup relatif lebih murah. Transportasi umum sangat mudah (dekat Stasiun Pondok Ranji).
Baca Juga- Ketahui Biaya Balik Nama Rumah KPR dan Cara Perhitungannya
- Gaji UMR Bisa Punya Rumah? Ini Simulasi Realistis dan Strategi Mengaturnya
- 17 Cara Jual Rumah Cepat Laku Dalam Waktu Singkat dengan Harga Tinggi
- Inilah Perbedaan AJB dan SHM, Simak Juga Prosedur dan Biaya Konversinya
- Perbedaan Kosan dan Kontrakan: Mana yang Lebih Tepat untuk Anda?
Kekurangan: Tata kota lama. Jalanan lingkungan relatif sempit, kabel listrik masih semrawut di atas, dan drainase tua.
Isu Banjir: Waspada. Beberapa titik cekungan di area ini masih rawan genangan saat hujan ekstrem kiriman dari Bogor, karena dekat dengan aliran Kali Pesanggrahan.
Zona 2: Pusat Bisnis & Sektor Tengah (Sektor 7 & 9)
Inilah jantungnya Bintaro. Ada Bintaro Xchange Mall (BXC), Gedung Bank Permata, dan akses langsung Tol Pondok Aren.
Vibe: Sangat urban. Macet di jam pulang kerja, tapi fasilitas super lengkap.
Isu Banjir: Relatif aman karena drainase utama sudah diperlebar oleh pengelola Jaya Real Property. Namun, akses jalan raya di depan STAN kadang masih tergenang sesaat.
Zona 3: Bintaro Baru (Kebayoran & Discovery Districts)
Selamat datang di “Real Estate” sesungguhnya. Area ini (Graha Raya ke arah Parigi) dikembangkan dengan konsep modern: kabel bawah tanah (underground), jalan boulevard super lebar, dan jogging track yang nyaman.
Kelebihan: Lingkungan elit, tenang, dan sangat instagramable. Akses langsung ke Tol Kunciran-Serpong (JORR 2) membuat perjalanan ke Bandara Soetta cuma 25 menit.
Isu Banjir: Bebas Banjir. Sistem polder dan danau buatan di area ini bekerja sangat baik menampung air. Ini adalah zona paling aman untuk investasi aset jangka panjang.
Harga Pasar 2026: Siapkan Budget Berapa?
Bintaro Lama (Sektor 1-3): Rumah tua (hitung tanah) bisa didapat di angka Rp 1,5 M – Rp 2,5 Miliar (Luas 100-150m²). Cocok buat yang hobi renovasi.
Bintaro Baru (Kebayoran/Discovery): Harga sudah “digoreng” matang. Rumah standar 2 lantai di cluster ini pasaran mainnya di Rp 3,5 M – Rp 6 Miliar.
Bintaro Jaya tetap menjadi salah satu kota mandiri terbaik di Indonesia. Kuncinya adalah menyesuaikan dengan profil Anda:
PILIH BINTARO LAMA JIKA: Anda bekerja di Senayan/Sudirman dan mengandalkan KRL (Commuter Line). Anda cari tanah luas dengan budget “miring” dan tidak keberatan sedikit risiko genangan di jalan akses.
PILIH BINTARO BARU (DISCOVERY/KEBAYORAN) JIKA: Anda mengutamakan prestise, kenyamanan lingkungan (kabel tanam), dan keamanan mutlak dari banjir. Ideal untuk pengguna mobil pribadi yang sering ke Bandara atau BSD via tol.
Hati-hati Salah Pilih Lokasi!
Banyak perumahan yang menempelkan embel-embel “Bintaro” padahal lokasinya sudah masuk kampung di Ciputat atau Jombang yang aksesnya sempit.
Pastikan Anda membeli properti yang legalitas dan lokasinya terjamin.
Ingin cari rumah second di Sektor 9 atau indent unit baru di cluster terbaru Bintaro Jaya? Hubungi konsultan Linktown. Kami bantu filterkan unit yang benar-benar bebas banjir dan strategis.