Sudah mengumpulkan uang muka (DP), cicilan bulanan sudah dihitung dan masuk budget, rasanya tinggal selangkah lagi menuju rumah impian. Tapi tunggu dulu, seringkali ada drama tak terduga menjelang hari akad kredit.
Banyak pembeli rumah pertama (first-time buyers) yang kaget bukan main saat disodorkan tagihan tambahan yang nilainya bisa mencapai puluhan juta rupiah. “Lho, bukannya saya cuma perlu bayar DP?”
Ini adalah kesalahpahaman umum. Harga yang tertera di brosur properti seringkali belum termasuk “biaya siluman” alias biaya pajak dan legalitas. Jika tidak disiapkan, biaya-biaya ini bisa membatalkan mimpimu punya rumah.
Agar kamu bisa bersiap, mari kita kupas tuntas biaya apa saja yang wajib kamu bayar di luar harga rumah.
1. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
Ini adalah komponen biaya terbesar yang sering bikin “jantungan”. BPHTB adalah pajak yang dipungut oleh pemerintah daerah (Kabupaten/Kota) atas perolehan hak tanah dan bangunan.
Siapa yang Bayar? Wajib dibayar oleh Pembeli.
Kapan Bayarnya? Harus lunas sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB).
Cara Hitungnya:
5% x (Harga Transaksi - Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak / NPOPTKP)NPOPTKP berbeda-beda tiap daerah, rata-rata Rp 60 juta – Rp 80 juta.Contoh Kasar: Beli rumah Rp 500 juta. (Rp 500 Juta – Rp 60 Juta) x 5% = Rp 22.000.000 (Jumlah yang harus kamu siapkan tunai!).
2. Biaya Cek Sertifikat, AJB, dan Balik Nama (BBN)
Rumah adalah aset hukum, jadi perpindahannya harus tercatat resmi. Di sinilah peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris.
Cek Sertifikat: Memastikan sertifikat rumah asli, tidak ganda, tidak sedang disengketakan, dan tidak sedang dijaminkan ke pihak lain. Biayanya ratusan ribu rupiah.
AJB (Akta Jual Beli): Biaya jasa notaris untuk membuat akta jual beli yang sah (biasanya sekitar 1% dari nilai transaksi, tapi bisa dinegosiasikan).
BBN (Bea Balik Nama): Biaya administrasi di BPN untuk mengubah nama di sertifikat dari pemilik lama/developer menjadi nama kamu.
3. PPN (Pajak Pertambahan Nilai)
Khusus untuk pembelian rumah baru dari developer (Primary), ada PPN sebesar 11%.
Berita Baiknya: Biasanya harga di pricelist developer sudah include PPN. Tapi, kamu wajib tanyakan untuk memastikan: “Harga ini all-in atau belum PPN?”.
Diskon Pemerintah: Pemerintah sering memberikan insentif PPN DTP (Ditanggung Pemerintah) untuk rumah di bawah harga tertentu. Cek update berita terbaru apakah insentif ini sedang berlaku saat kamu membeli.
4. Biaya KPR (Khusus Pembelian Kredit)
Jika kamu membeli tunai keras, abaikan poin ini. Tapi jika via KPR, bank juga punya biaya administrasi (Biaya Akad) yang langsung dipotong dari plafon kredit atau dibayar tunai.
Provisi & Administrasi: Biaya pengurusan kredit (biasanya 1% dari plafon kredit).
Asuransi Jiwa & Kebakaran: Wajib. Asuransi jiwa melunasi sisa hutang jika (amit-amit) debitur meninggal dunia, sehingga hutang tidak diwariskan ke keluarga. Asuransi kebakaran melindungi aset fisik rumah.
Appraisal: Biaya penilai aset (biasanya untuk rumah bekas/second) untuk menentukan harga pasar rumah.
Tips: Siapkan Dana Cadangan 10%
Pusing dengan rincian di atas? Gunakan aturan praktis ini: Siapkan dana cadangan sebesar 5% hingga 10% dari harga rumah di luar uang DP.
Jika harga rumah Rp 500 juta, amannya kamu punya tabungan ekstra Rp 25 juta – Rp 50 juta untuk menutup semua biaya pajak, notaris, dan akad bank tersebut.
Cara Hemat: Cari Promo “All-In”
Jangan berkecil hati dulu. Di tengah persaingan ketat, banyak developer menawarkan promo “Free Biaya-Biaya”. Artinya, biaya BPHTB, AJB, hingga Akad KPR ditanggung oleh developer.
Jika kamu menemukan promo seperti ini, itu sama saja kamu menghemat puluhan juta rupiah! Jangan ragu untuk menanyakan promo ini ke agen properti.
Sedang mencari rumah dengan promo Free Biaya-Biaya agar modal awal lebih ringan? Temukan pilihannya di Halaman Listing Rumah Linktown.