Hak guna bangunan adalah salah-satu kebebasan yang diberikan kepada seseorang maupun negara untuk melakukan pembangunan di tanah milik swasta maupun pemerintah. Berdasarkan hukum yang diatur dalam Pasal 35-40 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA).
Mengenai tujuan dan aturan pemerintah yang memberlakukan hak guna sebagai upaya peningkatan pembangunan. Dalam rangka mewujudkan kesejahteraan bersama melalui pemanfaatan lahan atau tanah kosong menjadi sesuatu yang bernilai. Hak guna ini lebih dikenal dengan istilah HGB yang seringkali muncul dalam pembahasan mengenai properti, khususnya saat kegiatan proses jual beli.
Mengenal Hak Guna Bangunan (HGB)
Hak Guna Bangunan adalah hak yang diberikan kepada seseorang atau badan hukum untuk mendirikan sebuah pembangunan di atas lahan bukan miliknya. Dimana HGB ini biasanya dimanfaatkan oleh developer untuk membangun perumahan maupun apartemen yang diperuntukkan bagi umum bukan perorangan. Namun, bagi pemilik salah-satu unit di perumahan tersebut dapat mengonversi status kepemilikan.
Dari hak guna bangunan menjadi hak milik yang bersertifikasi dengan memenuhi syarat dan ketentuan hukum berlaku. Selain itu, ada juga hak-hak lain yang diberikan pemilik kepada pengelola seperti seperti hak pakai, Hak Guna Usaha (HGU) dan hak pengelolaan. Akan tetapi, untuk HGB pengelola hanya diberikan wewenang pengelolaan sebatas bangunan.
Sementara hak atas tanah tetap menjadi pemilik, begitupun dengan HGU dan hak lainnya. Sebagaimana pasal 35 UUPA, HGB dapat digunakan atas permintaan pemegang hak dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunan. Mencakup jangka waktu hak guna bangunan paling lama mencapai 30 tahun tertuang dalam ayat (1) dan dapat diperpanjang dengan maksimal waktu 20 tahun.
Selain itu, hak guna bangunan juga dapat dipindah alihkan kepada pihak lain. Apabila pengelola atau pemilik sebelumnya sudah mencapai batas waktu maksimum sertifikat HGB.). Jangka waktu hak guna bangunan ini berada di rentang angka 30 (tiga puluh) tahunan. Sehingga HGB berhak diperalihkan jika memang tidak pemilik konversikan menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik).
Sedangkan perpanjangan berlaku selama 20 (dua puluh) paling lama dan baru dapat diperbarui lagi untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun. Maka setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaharuan ini tanah hak guna bangunan dapat kembali menjadi pemilik dan dikuasai langsung olehnya.
Lahan yang Kembali Dikuasai Negara
Maksud dari lahan yang kembali dikuasai langsung oleh Negara atau pemilik terdapat dalam aturan HG. Apalagi di dalam peraturan HGB terbaru semenjak adanya Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 Tentang Cipta Kerja (UU Cipta Kerja). Pemerintah juga memperbaharui peraturan HGB secara spesifik dalam PP Nomor 18 Tahun 2021.
Mengenai Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Lahan. Termasuk penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan yang menjadi kewenangan Menteri. Namun, dapat diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak dengan memperhatikan beberapa hal.
Mulai dari tanah masih bisa diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak. Kemudian memenuhi syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak. Dimana tanah juha masih sesuai dengan rencana tata ruang, dan tidak dipergunakan atau direncanakan untuk kepentingan umum.
HGB yang berada di atas Tanah Negara diberikan sesuai keputusan pemberian hak oleh Menteri bersangkutan. Sementara HGB yang berada di atas tanah swasta didasarkan pada persetujuan pemegang hak pengelolaan. Untuk pembuatan aktanya pun dilakukan oleh petugas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan. Dengan ditandai terbitnya sertifikat hak guna bangunan.
Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM)
Apa itu sertifikat hak guna bangunan merupakan salah-satu jenis dokumen sah di mata hukum yang menjadi bukti legalitas keabsahan mengelola lahan. Namun, lahan tersebut bukan milik pribadinya tetapi memiliki kewenangan untuk melakukan pembangunan. Berbeda dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) yang sepenuhnya pemilik berhak mengelola dan mengaku kepemilikan propertinya.
Sebab terjadinya Hak Guna Bangunan sendiri dipengaruhi tiga klausul utama. Mulai dari HGB atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk. Lalu ada HGB atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan.
Sementara untuk ketentuan mengenai tata cara dan syarat permohonan dan pemberian lebih lanjutnya diatur sesuai keputusan Presiden. Pemberian Hak Guna Bangunan itu secara tidak langsung memberikan Hak Guna Pakai. Maksud hak guna pakai adalah kewenangan untuk mengelola tanah dan menggunakan bangunan yang sudah jadi. Sebagai tanda bukti kepemilikan hak kepada pemegang HGB yang diberikan sertifikat atas tanah.
Kelebihan dan Kekurangan HGB
Adapun kelemahan sertifikat HGB (HGB) secara umum tidak dapat bebas karena belum memiliki hak penuh untuk mengubah atau mengalih fungsikan bangunan. Apabila tidak ada perizinan atau persetujuan dari pemilik tanah. Selain itu, jangka waktu terbatas sebab pemegang sertifikat HGB hanya memiliki masa berlaku maksimal 30 tahun.
Sedangkan untuk kelebihan dari SHGB sendiri tidak butuh dana besar. Sehingga biayanya jauh lebih murah ketimbang membeli properti bersertifikat SHM. Dapat dijadikan tempat peluang usaha yang mana properti berstatus HGB biasanya digunakan mereka untuk menetap dalam jangka waktu tertentu. Sah menurut hukum Indonesia dan lebih mudah dipindahtangankan sebagai warisan atau jual beli kepemilikan.
Cara Meningkatkan Sertifikat Hak Guna Bangunan ke Sertifikat Hak Milik
Properti bersertifikat HGB tentu tidak memiliki keuntungan yang sama dengan SHM karena alasan khusus. Oleh karena itu, tidak jarang orang-orang memilih meningkatkan SHGB menjadi SHM yang dilakukan untuk hunian tapak. Contoh hak guna bangunan seperti rumah maupun tanah kavling.
Meningkatkan Sertifikat Hak Guna Bangunan ke Sertifikat Hak Milik ini berbeda dengan perpanjangan dan pembaharuan HGB. Dimana perbedaan perpanjangan dan pembaharuan HGB dapat Anda kenali dari ketentuan sertifikat yang terbit.
Namun, apabila perorangan Anda dapat melihat klausa yang menjadi alasan kenapa perlu adanya pembaharuan. Sebagaimana peningkatan HGB ke SHM untuk perorangan dapat dilakukan secara langsung di kantor BPN.
Perbedaan Hak Guna Bangunan dan Hak Sertifikat Milik
Merujuk pada penjelasan di atas barangkali Anda sendiri sudah memiliki gambaran tentang perbedaan hak guna bangunan dan hak milik. Namun untuk lebih sederhananya, simak poin-poin secara komprehensif berikut.
HGB (Hak Guna Bagunan):
- Kepemilikan hak hanya diberikan untuk bangunan aja tidak berikut dengan tanah
- Memiliki jangka waktu terbatas selama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk masa waktu 20 tahun
- Berpotensi menjadi risiko Beban Hak Tanggungan jika digunakan dalam waktu yang lama
- Kurang ideal jika ingin dijadikan hunian permanen dan harga jual properti jadi lebih murah
SHM (Sertifikat Hak Milik) :
- Kepemilikan hak diberikan secara utuh mencakup semua tanah dan bangunan yang telah dibeli
- Pemilik memiliki kuasa penuh atas tanah atau bangunan yang berstatus SHM
- Tidak ada batas jangka waktu penggunaan yang mana artinya keabsahan berlaku selamanya.
- Memiliki harga jual lebih mahal daripada HGB dan dapat dijadikan sebagai agunan atau jaminan pinjaman
- Bersifat Ideal jika dijadikan hunian dan instrumen investasi properti jangka panjang
Persyaratan dan Cara Mengubah HGB ke SHM
Adapun syarat-syarat yang diperlukan untuk mengubah HGB ke SHM diantaranya. Menyertakan sertifikat asli HGB saat pengajuan lengkap dengan fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan), SPPT PBB Tahun Berjalan. Melampirkan fotokopi Kartu Tanda Penduduk dan Kartu Keluarga serta surat pernyataan bermaterai bahwa tidak memiliki perumahan lebih dari lima bidang.
Kemudian surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat di lokasi properti. Setelah itu, datangi Kantor ATR/BPN yang berada di satu daerah dengan membawa dokumen persyaratan tersebut. Serahkan semua dokumen di loket pelayanan setelah tiba di kantor lalu isi dan menandatangani formulir permohonan yang diberikan.
Adapun jumlah biaya yang dikenakan untuk peralihan hak tersebut meliputi dana pendaftaran tanah sebesar Rp50 ribu bagi luas tanah 600m². Biaya notaris, pengurusan tanah, konstatering report untuk tanah luas di atas 600 m² dan BPHTB dengan nilai 5% dari total transaksi setelah dikurangi NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Lama proses pengajuan pengubahan HGB ke SHM ini kurang lebih 5 hari kerja setelah pembayaran.
Hak guna bangunan adalah keabsahan yang diberikan oleh pemilik tanah kepada orang lain untuk dapat dibangun. Akan tetapi, kepemilikan lahan tetap masih menjadi miliknya berdasarkan peraturan hukum yang diulas barusan. Berikut mencakup apa saja syarat, ketentuan, dan, cara peralihannya dari HGB menjadi SHM.