Ada beberapa perbedaan HGB dan SHM yang perlu Anda pelajari berdasarkan fungsi dan pengertiannya. Sebagai salah-satu jenis sertifikat yang mampu membuktikan kepemilikan seseorang atau badan hukum atas tanah maupun bangunan secara legal. Dimana kedua istilah ini memang sering kali muncul dalam pembahasan mengenai properti khususnya ketika proses jual beli.
Oleh karena itu, Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM) perlu dipertanyakan untuk memastikan status dan kelengkapan legalitas saat hendak membeli suatu aset. Di Indonesia sendiri kedua jenis sertifikat ini pada umumnya akan mempengaruhi nilai jual properti yang hendak dibeli. Jadi, untuk mengetahui apa perbedaan HGB dan SHM lebih jauh lagi, mari simak pembahasan selengkapnya!
Pengertian HGB dan SHM
Perbedaan SHM dan HGB jika dilihat dari pengertiannya terlihat dari batasan pemberlakuan yang ditetapkan secara hukum. SHM sendiri merupakan Sertifikat Hak Milik yang mempunyai kekuasaan penuh bagi pemilik lahan di kawasan tertentu secara mutlak tanpa ada batasan waktu. Artinya, pemegang sertifikat yang tercantum dalam surat menjadi pemilik penuh.
- Apa itu NJOP Tanah? Pahami Cara Menghitung NJOP Tanah dan Bangunan di Indonesia
- Mengenal Sengketa Tanah dan Cara Menyelesaikannya
- Apakah Ruko Bisa SHM? Ini 5 Cara Merubah Ruko HGB ke SHM
- Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah, Catat!
- 11 Hal-Hal yang Perlu Dicantumkan Dalam Surat Perjanjian Oper Kontrak Sewa Ruko
Tanpa ada campur tangan dan kemungkinan kepemilikan bagi pihak lain, SHM menjadi bukti kelegalitasan pemilik kuasa untuk memberdayakan lahan. Baik itu mendirikan bangunan ataupun keperluan lain dalam jangka waktu tertentu, berbeda dengan HGB. HGB adalah singkatan dari Hak Guna Bangunan yang memiliki status kepemilikan terbatas pada aset dan ada jangka waktu tertentu.
Dimana status HGB biasanya dimanfaatkan oleh para developer atau pengembang untuk membuat unit perumahan dan apartemen. Hal ini karena, cocok untuk dikembangkan menjadi sesuatu yang bersifat komersial salah-satunya karena sifat terbatas dan sementara. Artinya, peluang untuk mendapat peminat baru akan kepemilikan properti tersebut atau peralihan hak berpotensi lebih cepat.
Selain itu, karena masa berlaku sertifikat HGB memiliki waktu selama 30 tahun yang dapat diperpanjang untuk 20 tahun. Tanah properti berstatus HGB pun secara umum milik negara atau perusahaan maupun lembaga yayasan swasta yang memberi izin hak guna bangunan. Jadi, jika menemukan pertanyaan seperti kenapa perumahan sertifikat HGB, tentu Anda dapat dengan menjawab sebagaimana ulasan barusan.
Namun, kelemahan sertifikat HGB tidak serta merta bebas membuat pemilik menggunakan lahan. Alhasil pengguna tetap memerlukan perizinan jika ingin menambah bangunan di lahan tersebut. Pasalnya hak yang diberikan hanya sebatas bangunan saja.
Perbedaan HGB dan SHM
Perbedaan sertifikat HGB dan SHM jika merujuk pada penjelasan di atas barangkali Anda sudah memiliki sedikit gambaran. Namun, untuk mempermudah coba simak poin-poin berikut :
Sifat Kepemilikan
Perbedaan sertifikat SHM dan HGB yang pertama adalah berdasarkan sifat kepemilikan. Sifat SHM memiliki fungsi kepemilikan yang penuh atas lahan dan bangunannya. Dimana keabsahan kepemilikan berlaku selamanya dan tidak perlu diperpanjang. Sementara sifat HGB memiliki fungsi kegunaan sementara waktu yaitu selama 30 tahun dengan bisa diperpanjang jadi 20 tahun.
Keabsahan tersebut berlaku sesuai peraturan hukum dalam jangka waktu tertentu. Selain itu, hanya memperoleh hak atas tanah yang digunakan tidak mencakup semua (tidak memiliki hak penuh).
Tingkat Kuasa (Transaksi Jual-Beli)
Perbedaan sertifikat rumah SHM dan HGB berikutnya dapat Anda lihat dari tingkat kuasa atau kedudukan transaksi jual beli properti. SHM memiliki tingkatan yang lebih tinggi daripada HGB. Sehingga jual-beli SHM memiliki presisi nilai jual yang pastinya jauh lebih mahal dibanding HGB. Jadi, SHM juga bisa dijadikan agunan atau jaminan pengajuan apapun tidak seperti HGB.
Selain itu, lahan yang sudah bersertifikat SHM bisa diwariskan dan tidak memiliki batasan waktu kepemilikan. Tidak seperti HGB yang hanya dapat diperalihkan dengan batasan waktu dan perpanjangan masa penggunaan.
Sifat Investasi
Perbedaan rumah HGB dan SHM jika dinilai berdasarkan sifat investasi. Maka, SHM lebih cocok dijadikan investasi jangka panjang untuk instrumen hunian tetap (permanen). Sebaiknya apabila HGB lebih tepat dijadikan investasi jangka pendek untuk hunian sementara waktu.
Syarat dan Biaya Mengubah HGB menjadi SHM
Adapun cara merubah HGB ke SHM dapat Anda ajukan dengan memenuhi persyaratan berikut kepada petugas di loket BPN secara mudah :
- Fotokopi identitas (KTP dan Kartu Keluarga Pemohon)
- Surat kuasa bermaterai yang telah ditandatangani jika dikuasakan
- Surat persetujuan dari kreditur (jika dibebani hak tanggungan)
- Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun terakhir atau sedang berjalan
- Sertifikat asli Hak Guna Bangunan (HGB)
- Fotokopi IMB atau Izin Mendirikan Bangunan
- Surat keterangan dari Lurah atau Kepala Desa untuk perubahan hak dari HGB menjadi SHM berlaku bagi rumah tinggal dengan luas 600 m²
- Surat pernyataan bermaterai bahwa tidak memiliki perumahan lebih dari lima bidang selain itu
- Surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan (BPN) sesuai dengan lokasi properti berada
- Membayar sejumlah pengajuan biaya HGB ke SHM seperti notaris, pengukuran tanah, dan konstatering report untuk tanah berukuran 600 m²
- Mengisi formulir pendaftaran pengajuan
Syarat-syarat tersebut tentu bisa menjadi tanda dari pengajuan apa perbedaan sertifikat HGB dan SHM itu. Sementara untuk perincian biaya yang perlu Anda ketahui selanjutnya adalah. Membayar biaya pendaftaran tanah sebesar Rp50 ribu untuk luas tanah 600m² dan BPHTB dengan nilai 5% dari total transaksi setelah dikurangi NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak).
Lalu ada biaya perpanjangan HGB yang tergantung pada harga tanah per meter perseginya. Merujuk pada Peraturan Pemerintah No.46 Tahun 2002 yaitu jangka waktu perpanjangan dibagi 30 tahun dengan dikalikan 1% lalu kali NPT dan 50%. NPT adalah Nilai Perolehan Tanah yang digunakan setelah dikurangi dengan (NPTTKUP) terlebih dahulu.
Dimana biaya tersebut wajib Anda keluarkan jika tidak ingin mengubah status HGB menjadi SHM. Namun, bukan berarti HGB tidak bisa jadi SHM.
Akan tetapi, jika Anda ingin lebih memahami lagi bisa cari contoh sertifikat HGB dan SHM di website resmi BPN. Untuk mempelajari komponen-komponen mendetail dari perbedaan HGB dan SHM selain yang telah disebutkan di atas.