Kalau kamu sering lewat daerah AEON Mall BSD ke arah barat, pasti sadar betapa masifnya pembangunan infrastruktur di sana. Tiang-tiang beton raksasa yang menjulang itu adalah calon primadona baru properti Tangerang: Tol Serpong-Balaraja (Serbaraja).
Ini bukan sekadar jalan tol biasa. Ini adalah pembuka urat nadi baru yang akan menghubungkan kemapanan BSD City dengan lahan potensial yang belum tergarap di baratnya. Pertanyaannya, seberapa besar dampaknya bagi kita?
Di artikel ini, kita akan bedah tuntas progres terbaru tol ini per Oktober 2025 dan, yang paling penting, menganalisis bagaimana dampaknya pada harga properti di sekitarnya, terutama di Cisauk. Apakah ini sinyal untuk segera berinvestasi?
Update Progres Terkini Tol Serbaraja (Oktober 2025)
Untuk memahami dampaknya, kita perlu tahu sudah sejauh mana pembangunannya. Proyek strategis ini dibagi menjadi beberapa seksi, dan inilah status terbarunya:
- Seksi 1A (BSD – Simpang Susun CBD): Seksi sepanjang 4 km ini sudah beroperasi penuh sejak akhir 2024. Inilah yang membuat akses dari pintu tol Jakarta-Merak menuju area ICE dan AEON Mall menjadi super lancar bagi banyak orang.
- Seksi 1B (Simpang Susun CBD – Legok): Ini adalah seksi paling krusial yang ditunggu-tunggu. Pantauan terakhir menunjukkan progres konstruksinya sudah mencapai 90% dan ditargetkan akan diresmikan pada kuartal pertama 2026. Seksi inilah yang akan membuka akses langsung ke area strategis Cisauk dan sekitarnya.
- Seksi 2 & 3 (Legok – Balaraja): Tahap ini masih dalam proses pembebasan lahan yang cukup intensif. Pembangunannya diproyeksikan akan menjadi fokus utama setelah Seksi 1B rampung. Ini adalah potensi investasi untuk jangka panjang.
Mengapa Tol Ini Mengubah Peta Properti?
Kenapa satu jalan tol bisa begitu berpengaruh? Jawabannya lebih dari sekadar anti macet.
- Memangkas Waktu, Membuka Akses: Selama ini, area seperti Cisauk dan Legok terasa sangat jauh bukan karena jarak, tapi karena waktu tempuh. Tol ini secara drastis memangkas waktu perjalanan dari area tersebut menuju pusat BSD atau bahkan ke gerbang tol utama menuju Jakarta.
- Efek Domino dari BSD City: Tol ini seolah memperluas pengaruh positif dari fasilitas premium BSD City. Mal, perkantoran, dan universitas di BSD kini menjadi jauh lebih mudah diakses oleh warga dari Cisauk dan Legok, membuat area tersebut naik kelas.
- Memicu Pertumbuhan Area Komersial Baru: Seiring dengan beroperasinya tol, bisa dipastikan akan muncul pusat-pusat komersial, ruko, dan area istirahat baru di sepanjang jalurnya, yang akan semakin menghidupkan dan menaikkan nilai ekonomi kawasan tersebut.
Proyeksi Kenaikan Harga Properti di Cisauk dan Sekitarnya
Ini bagian paling menariknya. Infrastruktur adalah pemicu utama kenaikan nilai properti, dan inilah proyeksinya:
- Cisauk: Area ini adalah primadona utama. Posisinya sangat strategis, menempel langsung dengan BSD dan sudah memiliki Stasiun KRL Intermoda. Sejak pembangunan tol dimulai, harganya sudah merangkak naik. Analis memproyeksikan, setelah Seksi 1B beroperasi penuh nanti, kenaikan harga tanah dan rumah di cluster terdekat bisa mencapai 15-20% dalam satu tahun pertama.
- Legok & Parung Panjang: Ini adalah area potensial berikutnya. Harganya saat ini masih jauh lebih terjangkau dibandingkan Cisauk. Membeli properti di sini sekarang ibarat bertaruh untuk masa depan saat Seksi 2 dan 3 nanti rampung. Potensi keuntungannya sangat besar, namun butuh kesabaran ekstra.
- Properti yang Paling Diuntungkan: Rumah tapak di dalam cluster baru akan merasakan dampak paling signifikan. Diikuti oleh apartemen berkonsep TOD (Transit-Oriented Development) yang berada di sekitar Stasiun Cisauk, karena menggabungkan akses KRL dan akses tol.
Jadi, Apakah Ini Saat yang Tepat untuk Membeli?
Jawabannya tergantung pada profil risikomu sebagai pembeli atau investor.
- Untuk Investor Konservatif: Fokus pada area Cisauk yang sudah terbukti. Beli properti secondary atau di cluster yang sudah jadi. Kenaikannya mungkin tidak seagresif dulu, tapi risikonya lebih terukur dan pasti.
- Untuk Investor Agresif: Lirik area Legok. Membeli tanah atau rumah di cluster baru sekarang bisa menjadi lumbung emas dalam 5-7 tahun mendatang, tapi siapkan mental untuk menunggu pembangunan infrastruktur lanjutan.
- Untuk Calon Penghuni (End User): Ini adalah waktu yang sangat tepat untuk membeli. Kamu pada dasarnya membeli aksesibilitas dan kenyamanan masa depan dengan harga hari ini, sebelum harga properti di sekitar sana benar-benar meroket naik setelah tol beroperasi penuh.
Tertarik melihat potensi properti di sekitar Tol Serbaraja? Jelajahi listing terbaik kami di Listing BSD/Tangerang