Apakah Anda ingin membeli rumah mobil, townhouse, kondominium, apartemen, atau rumah keluarga? Beberapa peraturan pajak dapat Anda temui saat proses jual beli ini. Mulai dari biaya mengurus dokumen hingga pajak pembelian rumah yang harus ditanggung oleh penjual dan pembeli. Biaya-biaya ini mencakup biaya notaris, BPHTB, PBB, dan sebagainya. Biaya pajak penjual dan pembeli rumah yang dibayarkan pun berbeda. Di sini, kami akan menyajikan ulasan berupa pengertian pajak pembelian rumah, biaya dan pajak pembelian rumah untuk penjual maupun pembeli, serta cara menghitung pajak pembelian rumah secara umum. Baca selengkapnya!
Memahami Pajak Pembelian Rumah
Membeli rumah merupakan suatu bentuk investasi masa depan Anda, namun pembelian properti jenis ini tidak akan terlepas dari kewajiban pembayaran pajak. Pajak beli rumah merupakan salah satu sumber pendapatan negara yang dialokasikan untuk kebutuhan negara, misalnya pembangunan. Pembayaran pajak sudah diatur di dalam peraturan perundang-undangan sehingga, sifatnya wajib dan harus ditaati oleh seluruh lapisan masyarakat.
Pajak rumah merupakan kontribusi bersifat mutlak bagi tiap warga negara pada suatu negara, baik secara pribadi atau badan yang sifatnya memaksa berdasarkan Undang-Undang. Pembayaran pajak tidak mendapatkan imbalan secara langsung dan dimanfaatkan untuk keperluan negara dalam mensejahterakan rakyatnya. Fungsi dari pajak pembelian rumah salah satunya sebagai sumber pendapatan guna menyeimbangkan anggaran yang perlu didapatkan agar setiap keperluan atau kebutuhan negara bisa terealisasi sesuai target.
- Rincian Biaya Balik Nama Sertifikat Rumah Lengkap dengan Syaratnya
- Asuransi Rumah: Definisi, Jenis, serta Prosedur Klaimnya
- Biaya Pembuatan Sertifikat dari AJB, Girik, dan Letter C ke SHM
- Apa itu NJOP Tanah? Pahami Cara Menghitung NJOP Tanah dan Bangunan di Indonesia
- Rumus Perhitungan Biaya Perpanjang HGB yang Perlu Disimak
Selain itu, fungsi pajak lainnya adalah berperan dalam menghambat laju inflasi, Peran pajak pembelian rumah salah satunya juga adalah menghadirkan penyesuaian antara pembagian pendapatan yang diterima oleh seluruh masyarakat Indonesia. Pajak jual beli rumah dianggap sebagai salah satu instrumen yang dapat mempercepat pelaksanaan program pembangunan. Tidak hanya itu, pajak jual beli rumah memiliki tujuan untuk memberi perlindungan terhadap masyarakat berpenghasilan rendah.
Biaya dan Pajak Pembelian Rumah untuk Penjual
Mengacu pada Peraturan Pemerintah nomor 34 tahun 2016 tentang Tarif Baru PPh Final atas Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan, secara umum, sebagai seorang penjual Anda akan dibebankan dengan dua jenis pajak yang tergabung dalam hitungan pajak jual beli rumah. Kedua jenis pajak tersebut adalah Pajak Penghasilan (PPh) dan juga Pajak Bumi Bangunan (PBB). Sementara itu, terdapat biaya lain yang biasanya dibayarkan oleh pihak penjual. Untuk mengetahuinya, simak selengkapnya di bawah ini:
1. Pajak Penghasilan (PPh)
Sebagai salah satu pajak jual beli rumah yang dibebankan kepada penjual, PPh merupakan sebuah pajak yang wajib untuk ditanggung jika Anda berencana untuk menjual rumah. Ketentuan tentang Pajak Penghasilan ini diatur oleh Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2016. Dalam Peraturan Pemerintah tersebut terdapat ketentuan mengenai Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dan perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya.
Sebagai seorang penjual rumah, perlu dipahami bahwa setiap penghasilan yang Anda dapatkan setelah menjual rumah perlu dikenakan Pajak Penghasilan yang masuk ke dalam kategori pajak jual beli rumah. Biasanya, besaran yang dibebankan untuk Pajak Penghasilan sebagai pajak jual beli rumah adalah 2.5 persen dari harga penjualan rumah. Perlu diingat juga bahwa Pajak Penghasilan yang dibebankan kepada Anda sebagai penjual harus wajib terlunasi sebelum Akta Jual Beli diterbitkan.
2. Pajak Bumi Bangunan
Selain PPh atau pajak penghasilan, elemen pajak lainnya yang tergabung dalam pajak jual beli rumah untuk penjual adalah Pajak Bumi Bangunan atau PBB. Seperti pajak penghasilan, Pajak Bumi Bangunan juga bersifat wajib untuk ditanggung oleh penjual. Kewajiban penjual untuk membayarkan pajak jual beli rumah yang satu ini dibebankan sebelum terjadinya prosesi serah terima atas rumah, bangunan, atau tanah yang telah terjual.
Mengingat Pajak Bumi Bangunan yang sifatnya perlu dibayarkan setiap tahun, PBB yang perlu dibayarkan oleh penjual sebagai elemen pajak jual beli rumah adalah pajak yang tertagih pada tahun transaksi dan tahun berikutnya akan dibebankan oleh pemegang hak atas transaksi jual beli rumah tersebut. Perhitungan pembayaran Pajak Bumi Bangunan memiliki nilai persentase sebesar 0.5 persen dari nilai jual kena pajak atau NJKP yang dikali dengan NJOP atau nilai jual objek pajak dari rumah tersebut.
3. Biaya Notaris
Ketika melakukan transaksi penjualan rumah, Anda tentu memerlukan jasa notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berdomisili di wilayah rumah yang dijual. Pada umumnya, notaris/ppat sudah memiliki biaya baku yang ditetapkan pemerintah.
Walaupun biaya notaris adalah tanggung jawab penjual, Anda bisa melakukan negosiasi untuk pembagian tanggung jawab dengan pembeli jika mereka bersedia. Pembagian tanggung jawab biaya notaris bisa mengurangi beban biaya administrasi yang harus Anda bayarkan.
Biaya dan Pajak Jual Beli Rumah Untuk Pembeli
Sebagai pembeli, Anda pun tetap memiliki kewajiban untuk membayar pajak jual beli rumah. Secara umum ada dua elemen pajak yang dapat dikaitkan sebagai pajak jual beli rumah yang dibebankan oleh pembeli. Kedua pajak tersebut adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Pajak Pertambahan Nilai (PPN), dan selain pajak, terdapat biaya lainnya yang harus ditanggung pihak pembeli. Detailnya adalah sebagai berikut:
1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Ketika Anda telah berhasil menyelesaikan transaksi jual beli rumah dan memiliki hak atas rumah atau bangunan tersebut, maka Anda akan mendapatkan pajak jual beli rumah dalam bentuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB. Penerapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagai pajak jual beli rumah ini terjadi karena hak yang Anda peroleh dalam kepemilikan tanah atau bangunan tersebut termasuk ke dalam peristiwa hukum.
Besaran pajak jual beli rumah dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah 5 persen dari nilai perolehan objek pajak atas rumah tersebut.
2. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Sebagai pembeli rumah, Anda pun terhitung sebagai seorang konsumen. Maka dari itu, dari Pajak Pertambahan Nilai atau PPN akan dibebankan kepada Anda sebagai salah satu elemen pajak jual beli rumah untuk pembeli. Meskipun begitu, Pajak Pertambahan Nilai ini tidak dibebankan oleh Anda sebagai pembeli secara langsung.
Pajak jual beli rumah satu ini akan disetor oleh penjual rumah dengan tambahan dari nilai jual rumah yang telah disetujui. Jika Anda membeli rumah dari developer, maka akan ada tarif Pajak Pertambahan Nilai dengan besaran kurang lebih 11 persen yang akan ditambahkan dari nilai rumah yang hendak Anda beli.
3. Biaya Cek Sertifikat
Dilansir dalam laman Online Pajak. Masih terdapat jenis pajak pembelian rumah yang harus ditanggung oleh pembeli yaitu biaya cek sertifikat.Biaya cek sertifikat kisarannya mencapai Rp100.000.
Cek sertifikat penting untuk mengetahui legalitas sertifikat rumah yang akan dibeli. Hal ini harus dilakukan demi menghindari membeli tanah/bangunan yang bermasalah.
4. Biaya Pembuatan Akta Jual Beli
Biaya Akta Jual Beli adalah 1% dari nilai transaksi jual beli rumah. Biaya pembuatan AJB ini ditanggung oleh pembeli kecuali ada kesepakatan lebih lanjut dengan pihak penjual.
Tidak jarang, PPAT yang bertanggung jawab meminta biaya lebih dari 1%, tetapi jumlah tersebut masih bisa dinegosiasi terutama jika rumah memiliki harga yang lumayan tinggi.
5. Biaya Balik Nama Sertifikat
Melansir dalam situs Online Pajak, biaya Balik Nama Sertifikat juga adalah satu dari biaya yang ditanggung oleh pembeli. Biasanya mencapai 2% dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan pemerintah daerah yang berlaku.
Pihak pembeli biasanya harus melakukan proses balik nama tersebut sendiri atau secara mandiri, terkecuali rumah dibeli langsung dari developer. Untuk pembayaran biaya ini, Anda juga harus menyesuaikan dengan ketentuan atau aturan yang berlaku, sehingga biaya sebesar 2% dari nilai transaksi ini bisa saja berubah tergantung peraturan pemerintah setempat.
Cara Menghitung Pajak Pembelian Rumah
Dalam penghitungan pajak pembelian rumah, ada beberapa cara yang bisa dilakukan oleh calon penjual maupun calon pembeli. Di bawah ini merupakan detailnya:
1. Cara Menghitung Pajak Penghasilan (PPh)
Pajak Penghasilan (PPh) menjadi tanggung jawab penjual sebagai penerima uang. Merujuk Peraturan Pemerintah No.34 tahun 2016 tentang Tarif Baru PPh Final atas Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan, besar PPh yang dikenakan untuk pajak jual adalah 2,5%.
Jadi, contohnya jika penjual menjual rumah The Mansion Jasmine Boulevard dengan harga Rp500 juta. Maka, PPh yang harus dibayarkan adalah 2,5% dari angka tersebut, atau sekitar Rp12,5 juta. Pembayaran PPh harus dilakukan sebelum Akta Jual Beli (AJB) diterbitkan, sesuai harga rumah yang disepakati penjual dan pembeli.
2. Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Jenis pajak penjualan rumah lainnya adalah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Pajak ini biasanya dibayar dalam masa satu tahun. Jika menjual rumah bekas, maka sebagai penjual sudah menjadi kewajiban untuk melunasi PBB sebelum diberikan kepada pemilik baru.
PBB dikenakan karena adanya keuntungan dan kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik. Besaran PBB sendiri berkisar 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), dikalikan NJOP sebagai dasar pengenaan pajak.
NJKP yang ditetapkan pemerintah adalah 40% untuk rumah seharga di atas Rp1 miliar, serta 20% jika harga rumah di bawah Rp1 miliar. Kita ambil contoh rumah modern 2 lantai yang dijual dengan harga Rp729 juta. Dengan begitu, rumah ini dikenakan NJKP sebesar 20% karena harga unitnya di bawah Rp1 miliar.
Adapun cara menghitung pajak bumi bangunan adalah, bisa menggunakan rumus berikut; (NJOP-NPOPTKP) X20% x 0.5%
3. Cara Menghitung Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Pembeli yang melakukan pembelian rumah dari developer atau badan yang merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP), berkewajiban membayar PPN dengan tarif 11% dari harga tanah.
Namun jika penjual rumah bukan PKP, contohnya ketika Anda membeli rumah second, maka pembeli harus menyetorkan sendiri PPN-nya ke kas negara.
4. Cara Menghitung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
BPHTB adalah pajak penjualan rumah yang ditanggung pembeli. Biaya ini hampir mirip dengan PPh bagi penjual. Tarif BPHTB mencapai 5% dari harga jual rumah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Jumlah NPOPTKP sendiri sudah ditentukan oleh masing-masing pemerintah daerah tempat rumah berdiri.
Itulah informasi yang perlu Anda tahu dalam memahami pajak pembelian rumah. dari sisi pembeli maupun penjual, jenis biaya dan pajak yang harus ditanggung tentunya berbeda. Sebelum membeli rumah idaman, sebaiknya Anda bisa mengetahui dasar-dasar mengenai biaya pajak yang telah kami ulas disini. Mulai dari definisi pajak pembelian rumah hingga cara perhitungan pajak pembelian rumah yang ditanggung oleh pembeli maupun penjual. Semoga informasi ini bermanfaat!