PPJB adalah adalah singkatan dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang berhubungan dengan transaksional pada kegiatan tersebut. Dimana dalam hal ini, perjanjian berlaku sebagai pengikat awal antara penjual dan pembeli sebelum adanya peralihan hak atas tanah atau rumah secara hukum. Oleh karena itu, sifat pengikatan baru sebatas di bawah tangan atau non-otentik dan tidak diatur secara spefisik oleh undang-undang.
Sifat di bawah tangan atau non-otentik itu menunjukkan status baru sekadar pengakuan untuk mengklaim pembelian tanah maupun rumah. Sehingga akta hanya dibuat oleh para pihak atau calon penjual dan pembeli yang terlibat, dengan kata lain tidak melibatkan notaris atau petugas PPAT. Selain perjanjian pengikatan ada juga istilah PJB (Pengikatan Jual Beli) dan AJB (Akta Jual Beli).
Pengertian PPJB
PPJB adalah salah-satu istilah dokumen yang selalu ada di dalam kegiatan jual-beli properti seperti tanah. Berisi tentang kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri kepada pembeli dengan maksud dan tujuan terntu. Sebagaimana kutipan dari buku Praktik Profesional Hukum Gagasan Pemikiran Tentang Penegakan Hukum oleh Arief Budiono.
- Cara Mengubah Tanah Girik Menjadi Sertifikat Hak Milik? Simak di Sini
- Wajib Tahu! Cara Roya Sertifikat Jika KPR Sudah Lunas!
- Contoh Surat Hibah Tanah dan Penjelasan Lengkapnya, Simak Agar Tidak Sengketa!
- Mengenal Pajak Bumi dan Bangunan serta Cara Bayarnya Secara Online
- Cara Cek Slik BI Checking (SLIK OJK) Online untuk KPR Rumah
Kepanjangan ppjb adalah perjanjian pengikatan jaul beli yang bersifat di bawah tangan dengan dengaan pembuatan akta tanpa melibatkan PPAT/Notaris. Mengenai kesepakatan uang muka, penjelasan tentang harga, waktu pelunasan, dan kapan membuat akta jual beli dapat dilakukan. Terkait objek keterangan kewajiban dan jaminan penjual, kewajiban pembeli, dan isi perjanjian pengikat sesuai keputusan pemerintah.
Alhasil sertifikat PPJB juga masih beratas nama penjual sampai klausul-klausul yang disepakati terpenuhi. Dengan tujuan agar ada pengakuan hak sementara untuk mencegah terjadinya pembelian suatu properti oleh orang lain. PPJB ini berbeda dengan PJB ataupun AJB yang akan dibutuhkan untuk pembuatan akta jual beli di hadapan petugas PPAT/Notaris nanti setelah pelunasan.
Oleh karena itu, penting untuk memahami apa itu PPJB yang menjadi perantara awal untuk mengikat jual beli dalam proses peralihan hak kepemilikan. Termasuk resiko PPJB yang akan berdampak pada kelancaran pembuatan akta tanah. Namun, orang-orang masih sering menyamakan PPJB dengan akta tanah, padahal kedua istilah ini memiliki perbedaan sifat hukum.
Poin-Poin Penting dalam PPJB
Ada beberapa poin-poin penting yang terdapat dalam pemaparan dokumen sebagai syarat PPJB. Berkaitan dengan hukum, objek yang diperjualbelikan, dan keterlibatan antara penjual dan pembeli.
1. Objek yang Diperjanjikan dalam Jual Beli
Obyek perjanjian pengikatan jual-beli yang terdapat di PPJB mencakup tiga faktor utama. Mulai dari luas bangunan beserta gambar arsitektur dan spesifikasi teknis, lokasi serta luas tanah yang sesuai pencantuman nomor kavling lengkap dengan perizinan. Selain itu, penguraian objek tanah dan bangunan yang dijelaskan secara rinci untuk menghindari kekurangan data dan informasi.
2. Kewajiban Antara Penjual dan Pembeli
Secara detail PPJB juga memuat kesepakatan kewajiban antar penjual dan pembeli tentang jaminan dan serah terima bangunan. Termasuk pemeliharaan, penggunaan, pengalihan hak, ketentuan tentang pembatalan pengikatan, akta jual beli, dan penyelesaian sengketa bangunan. Bagi Perusahaan Pembangunan Perumahan dan Permukiman atau Developer yang menjadi penjual dan konsumen sebagai pembeli.
Dimana penjual tidak dapat menyerahkan kepemilikan sepenuhnya untuk sementara waktu sebelum pembeli melakukan pelunasan. Akan tetapi, jika properti yang diserahkan ternyata tidak sesuai dengan gambar dan spesifikasi bangunan. Pembeli memiliki hak untuk melakukan pembatalan perjanjian dan penjual wajib mengganti pembayaran yang telah diterima.
Sekaligus ada tambahan denda, bunga, dan biaya lainnya sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. Tanpa terkecuali untuk biaya PPJB sendiri yang cukup beragam sebagai bukti sikap dalam menjaga kepercayaan semua pihak.
3. Isi PPJB
Secara keseluruhan isi PPJB meliputi 10 faktor penting yang meliputi semua subjek dan objek pemaparan dokumen. Mulai dari adanya pihak yang melakukan kesepakatan PPJB, kewajiban bagi penjual, uraian obyek pengikatan jual beli dan jaminan penjual. Kemudian ada waktu serah terima bangunan PPJB, pemeliharaan bangunan, penggunaan, pengalihan hak PPJB ke SHM (Sertifikat Hak Milik).
Termasuk kewenangan pembatalan pengikatan dan penyelesaian perselisihan PPJB. Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) No. 12 Tahun 2021 yang berbunyi bahwa sistem PPJB adalah proses antara penjual dan pembeli dalam kegiatan pemasaran sebelum adanya penandatangan Akta Jual Beli (AJB). Memuat 10 aspek tersebut yang selanjutanya ditegaskan kembali pada PP 11 tentang pembuatan PPJB Notaris.
Sebagaiman tujuan awal dari pembuatan PPJB agar memiliki kekuatan hukum karena Notaris sendiri yang tertuang dalam Pasal 1868 KUH Perdata. Meskipun di awal sudah disunggung bahwa sifat PPJB non-otentik, tetapi tidak ada salahnya jika ingin membuat PPJB langsung di hadapan Notaris agar memudahkan proses PJB dan AJB.
Fungsi PPJB
Mengutip buku Problematik Notaris Dalam Praktik karya I Made Hendra Kusuma, Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas hak tanah (PPJB) pada dasarnya dibuat untuk mengikat para pihak. Secara tidak langsung menyatakan bahwa pengikatan jual-beli belum dilakukan secara resmi karena ini merupakan perjanjian awal. Berfungsi untuk melindungi suatu properti agar tidak diambil oleh orang lain.
Hal ini karena, ada perjanjian yang mengikat bahwa penjual tidak bisa menjual properti miliknya kepada pembeli lain. Lalu terkait apakah PPJB harus dihadapan notaris atau tidak, dapat Anda kembali pahami di ulasan sebelumnya.
Peran PPJB dalam Jual Beli Rumah
Adapun peranan PPJB dalam jual beli rumah dapat menjadi dokumen untuk menjaga kepercayaan antara pihak konsumen dan penjual. Pasalnya tidak menutup kemungkinan terkadang penjual maupun pembeli memiliki rasa ketakutan masing-masing saat melalukan transaksi jual beli. Apalagi objek yang akan diperjualbelikan memiliki nilai jual besar seperti tanah, bangunan, apartemen, rumah, dan lain-lain.
PPJB dapat menjadi solusi sebagai jaminan hukum pada saat membeli tanah atau bangunan tersebut. Seperti PPJB rumah yang berstatus SHM lengkap bersertifikat perizinan dan kelegalitasan pembangunan.
CONTOH PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL-BELI TANAH DAN BANGUNAN RUMAH
Pada hari ini senin, tanggal dua puluh tujuh, bulan November, tahun 2023, kami yang bertanda tangan di bawah ini:
Nama : —————————————————-
Umur : —————————————————-
Pekerjaan : —————————————————-
Alamat : —————————————————-
Nomer KTP / SIM : —————————————————-
Telepon : —————————————————-
Bertindak atas nama diri pribadi sebagai penjual yang untuk selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA bagi
Nama : —————————————————-
Umur : —————————————————-
Pekerjaan : —————————————————-
Alamat : —————————————————-
Nomer KTP / SIM : —————————————————-
Telepon : —————————————————-
Yang bertindak atas nama diri pribadi sebagai pembeli untuk PIHAK KEDUA
MENYATAKAN
PIHAK PERTAMA, salah satu dari pemilik sah dan diberi kuasa khusus oleh pemilik yang lain, atas tanah dan bangunan rumah di lokasi A untuk menjual properti kepada PIHAK KEDUA.
Bahwa PIHAK KEDUA telah menyatakan keinginannya untuk membeli tanah dan banguna rumah dari PIHAK PERTAMA yang telah didirikan di atas beserta hak kepemilikan lainnya.
Perbedaan PPJB, PJB, dan AJB
PPJB dan AJB begitupun dengan PJB memiliki sifat hukum yang berbeda. Hal ini karena, masing-masing dokumen memiliki peranan dan fungsi yang secara khusus meskipun saling berkaitan. PPJB bersifat pengikatan sementara, dengan ketentuan subjek yang saling berikatan dan objek diperjanjikan. Tentang pasal tata cara pembayaran, hak dan kewajiban sanksi maupun penyelesaian perselisihan
Sementara untuk PPJB notaris adalah perjanjian pengikatan yang dibuatnya melalui petugas PPAT. PJB sendiri memiliki sifat sebagai pengikatan termin (cicilan) dan pelunasan dengan ketentuan sama seperti PPJB. Termasuk penentuan pembayaran secara lunas atau cicilan yang pembuatan lunasnya dapat dilaksanakan di luar wilayah kerja notaris.
Berbeda dengan AJB yang sudah bersifat akta otentik jual beli berdasarkan ketentuan resmi kedua belah pihak telah memenuhi kewajiban pajak. Baik itu, pajak penjual berupa Pajak Penghasilan (PPh) final sementara dan pajak pembeli berupa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Pembuatan AJB juga secara resmi langsung dilalukan melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
PPJB adalah salah-satu hal penting yang harus dipelajari sebelum melakukan transaksi aset properti. Sebagai bentuk pengikatan awal sebelum memperoleh hak kepemilikan sepenuhnya. Berdasarkan kesepakatan bersama antara penjual dan pembeli untuk menjaga kepercayaan.